近日，西站附近烂尾近十年的海天广场有了一个新名字“光耀东方广场”；2002年就停工的森 豪公寓更名朝阳首府，将于本月重新开盘，据传售价将不低于35000元/平方米；而一个多月前，沉寂十多年的瑞之杰大厦摇身一变成了“京泰自主城”，将主 打LOFT商住公寓……2009年岁末，京城多个烂尾楼上演着“枯木逢春”。

“烂尾楼能翻身肯定有理由，”听到不少烂尾楼将入市，许多购房人觉得可以期待，但同时也心存疑虑，“经过少则几年、多则十几年的风吹日晒，烂尾楼会不会出现质量问题？产权年限也缩短不少，烂尾楼能买吗？”

●“地利”诱惑：多处中心城区

“海天广场位于二环外三环内，一公里范围内有中央电视台、多个部委机关，还有不少大单位的家属院。”在今年的住交会上，操着山东口音的李贵斌侃侃而谈。李贵斌是光耀东方集团董事长，正是原来的海天广场、现在的光耀东方广场的新东家。在接受《广厦时代》采访时，李贵斌说海天广场的地段优势是让自己心动的首要原因。

海天广场位于西三环内，距离长安街延长线只有八九百米。而像森豪公寓位于东二环内，往东200米左右就是朝阳门桥，瑞之杰大厦也在东南四环上，还有今年上半年入市的中关村SOHO， 其前身是金和国际大厦，地处中关村区域，“地段优势是不少烂尾楼的共同之处。”联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰解释说，烂尾楼拿地的时间都比较早，地 段相对较好，不少都处于二环、三环内的核心城区，而在中心城区可供用地越来越少的时候，收购坐拥“地利”的烂尾楼就成了不少房企在核心城区一展身手的捷 径。

“都不用先说成本，先看看同等地块还有没有。”谈到海天广场被20亿收购，一位业内人士说，“三环内几乎无法再找到能建起20万平方米的地块。”

●“廉价”诱惑：省钱、省时、利润高

再看成本，20亿、约20万平方米的建筑面积，海天广场楼面价折合每平方米万元左右，这和今年动辄超过15000元/平方米的楼面价相比，堪称廉价。以今年距离海天广场较近的六里桥地块为例，楼面价超过15700元/平方米。

“新拿的地还需要花钱一层一层去盖，而烂尾楼不少已经是准现房。”在不少接手烂尾楼的开发商看来，除了“拿地”成本的节省，烂尾楼还可以节省建筑的成本。例如海天广场被购时已经是准现房，金和国际被SOHO中国收购时也近乎完工。而在一位业内人士看来，在地价飞涨的当下，“就是把烂尾楼炸了重建，依然比拿地建房省钱。”成本是原来的成本，售价却是当下的售价，收购烂尾楼的利润可想而知。有业内人士评估个别烂尾楼项目盘活后的利润率能达到200％-300%。

而节省金钱成本的同时，开发的时间成本自然也就省下来了。“首先是快。”被问起烂尾楼的优势，SOHO中国董事长潘石屹这 样对我们说。仅近两年来，把北京公馆变成SOHO北京公馆，把凯恒中心变成朝阳门SOHO，把民源大厦打造成光华路SOHO2，把金和国际打造成中关村 SOHO，又通过收购烂尾楼进军上海，潘石屹对于收购烂尾楼颇有心得：回报快。以中关村SOHO为例，从2008年8月31日，SOHO中国对外宣布收购 金和国际，到2009年5月8日中关村SOHO开盘，不到9个月。朝阳门SOHO从2008年5月收购，到今年6月整售一期一栋写字楼、二期7月开盘，刚 刚超过一年。而一般房地产项目从开发到开盘销售都得一年半到两年的时间。

有关人士还透露，由于烂尾楼是城市的“包袱”，而盘活烂尾楼可以美化市容、创造就业、贡献税收，在接手、销售等程序中，也会得到政府有关部门的支持。

●“涅 ”风险：能否干净扫尾？

要 想把烂尾楼变废为宝，就不能不解决好烂尾楼的遗留问题，轻装上阵。据业内人士介绍，烂尾楼“烂尾”的主要原因，要么因为是法律问题，要么因为是资金问题。 而要预防和解决烂尾楼遗留问题，李贵斌结合自己收购多个烂尾楼项目的经验表示，需要接手方有专业团队，以免接手“楼”的同时也接手了暗藏的“烂”。

而潘石屹在收购烂尾楼“扫尾”方面更有自己的一套：SOHO中国从华远手中收购民源大厦时就先留了一手：先转55%股权，待华远将烂尾楼全部问题处理结束后，再付剩下的45%，之后华远全权担保，而SOHO中国不承担民源大厦的任何法律风险。

●华丽转身：做大或拆小成纯投资产品

扫尾的妙法各有不同，然而烂尾楼要想成功转身，更重要的是重新“包装”。

据李贵斌透露，光耀东方广场将被打造成商业综合体项目，而公寓将在近期推售。而从SOHO系列产品看，酒店式公寓、商铺都成为不少烂尾楼的新面孔。

而 当我们以购房人身份致电朝阳首府时，售楼员告诉我们，朝阳首府产品类型包括几十平方米的一居到200多平方米的四居，均价将在35000元/平方米左右， 大户型可能卖到40000元/平方米。无独有偶的是，位于故宫附近、前身也是烂尾楼的凯德77号更成为只有十几套可售的顶级豪宅。

“烂 尾楼转型一般有‘做大’和‘拆小’两种途径，目的都是把烂尾楼改造为纯投资产品。”联达四方总经理杨少锋曾经参与盘活多个烂尾楼项目，他在接受采访时表 示，由于烂尾楼的地段优势可以带来比较大的升值空间，拆小成投资型公寓或做大成顶级豪宅产品，就成了不少烂尾楼转型的选择。而由于有些烂尾楼主体结构已经 完成，加上有烂尾的“前科”，改造成高端写字楼的可能性不大；由于产权年限的缩短，也不适合改造成普通住宅产品。“不少投资烂尾楼的人都是外来客，最看重 的就是地段和投资潜力。”