主持人:温州春季房展会号称“温州的中国住博会”，是温州房地产投资的风向标，春季展会火爆与否，经常体现温州人新一年对房地产市场的信心，在展会现场，我们邀请温州都市报房产周刊主编、温州太太购房团创办人刘琳琳和上海正阳(集团)有限公司副总经理栾冲，和您畅谈温州人投资心态以及温州房地产独特现象。

　　主持人:现在两位嘉宾已经来到现场。

　　栾冲:各位网友，大家好！很高兴和大家谈论温州楼市情况

　　刘琳琳:大家好!很高兴今天在房展会现场，跟大家一起聊聊温州的楼市情况。

　　火星:栾总，你这次来温州参加房展会，你这次带来什么项目呢？能介绍一下你这个项目的特点吗？

　　栾冲:带来一个上海奉贤区的南桥镇的住宅项目，项目名称叫正阳世纪新城。总建筑面积100万平方米，是上海奉贤区最大的住宅小区。

　　我为房疯:温州房价如此之高，两位嘉宾怎么认为？

　　刘琳琳:我想温州房展高是有一定原因的，尽管不排除有人为的炒作，但土地价格、原材料的价格，均是构成高房价高涨的原因。

　　刘琳琳:2004年温州房价平均涨幅在17%，这在全国平均房价来看也不说最高的，毕竟温州的城市经济发展和个人收入相对比一些二级城市还要高许多。

　　刘琳琳:今天房展会现场相当火爆，有这么多楼盘参展，真是始料不及。

　　郁闷:温州购房团，在全国时引起骚动！被北方媒体称之为狼，这批狼并不孤独，而是成群结队，穿行于城市。狼过处，寸草不生！你对此有什么看法？

　　刘琳琳:我想人类向来都是群居的，只不过温州人更团结。在经济社会温州人的作为只不过是一种生活、生存的方式。

　　我想有个家:栾老大，你对温州感觉如何啊？对温州的购房投资热有什么看法？

　　栾冲:我是第一次踏上温州这块土地，但是大学的时候一就对温州充满了向往，因为这块土地上创造了太多的经济奇迹，因此我这次来圆了自己的一个心愿。

　　sdr:央行房贷新政策对该次房展会有没有影响？

　　栾冲:应该说没有太大的影响，因为调整后的利率，对购房者资金的实际影响不大。

　　刘琳琳:从今天现场来看，似乎没多大影响，温州山水居现场已没有楼可卖了，可见大家并不是很在乎。

　　王子花园:今天的房展会都是哪些地方的楼盘？我现在上班，不能过去。

　　刘琳琳:上海、北京、江苏、成都均有。

　　房啊！痛啊！:栾总你针对温州市场，你们都有什么策略呢？

　　栾冲:应该说温州市场蕴藏着非常大的购买能力，所以说全国的房地产开发商都非常看重温州这个消费市场.我们当然也不例外，至于说策略的话，也谈不上.我们只想把我们楼盘的品质和他今后的发展前景，实实在在的展现给温州的消费者，让他们自己去判断是否具有投资价值。

　　阿婆家:刘姐姐，太太购房团目前会员有多少人！其中在哪个年龄段的居多？今年出了几次团了啊？

　　刘琳琳:目前太太购房团人数有上千人，其中主要以30--50岁之间的人比较多。现在我们出团比较散，没有大规模的组团。但今年我们还是出了两次团。

　　房啊！痛啊！:太太购房团现在全国都非常有名。全国的房价格升得如此之高，都是你们温州这些太太搞出来的！

　　刘琳琳:我想这位朋友有些偏激了，可能是你对温州在全国投资的情况并不了解，实际上温州人在全国投资的力量可以说是大海里扔进去的一块小石头而以，没有这么大的能耐，有人故意扩大了温州人的作用。

　　刘琳琳:据去年建设部的一份调查数据显示，温州人最多只占一个城市的2%左右，根本没有能力也没有去炒高房价。

       主持人:栾总，你对温州市场有什么期望？

　　栾冲:我希望温州的市场能够长期健康稳定的发展，一直能够保持这样一个火暴的局面，而不是一种短期的市场。

　　蚂蚁搬家:温州购房者得心理特点是什么样的?你能分析一下吗?也能给外地来温州的营销商一个好的建议！

　　刘琳琳:温州人投资房地产一般均作好两手准备，不会只考虑炒作，更多的是看中这个城市的发展潜力。当然不排除为了赢利为目的。目前温州人对长三角的住宅、商业，以及渤海湾城市的住宅和商业，只要楼盘品质好，地域经济发展平衡，温州人均会感兴趣。

　　刘琳琳:对于外地营销公司，我不敢提大多建议，毕竟每个楼盘情况各异。

　　无名小卒:为什么现在营销商对温州市场充满信心，这个原因何在呢？

　　栾冲:这个原因很多，我想其中一个最主要的原因是因为大家都了解而且也温州民间大量的游资。

　　无名:两位嘉宾对“买房如“买菜””和“腰上挂满钥匙的人”有什么看法？

　　刘琳琳:买房如买菜，这也是扩大了一些，实际上温州人投资还是很会分析当地情况的。一次我们带购房团出去看房，这些投资者并不急于去购房，而是先去看二级市场，租赁市场，在分析各方利弊后，才会下手。

　　栾冲:对这样的人提两个建议，一是要谨慎的投资，因为房子毕竟不是菜，还是应该对所要投资的物业有一种谨慎的态度；二是凡事都要适可而止，过度了就会出问题，因此钥匙太多也容易掉。

　　刘琳琳:当然有许多投资成功者，他们将房地产作为一种职业，收收房租，不过也无可厚非，这如同上海人喜欢炒股一样，有何不妥。

　　我要炒楼:能给我们讲讲你曾经带团的感受最深的一次经历吗？

　　刘琳琳:如果说最忘的应该是2002年，我们组团去上海看房，我们一个团40个人去看房，结果40人买了，有团友建议我也购买一间，可当时自以为很懂房地产，分析来析去，结果没有买。后来房价每平料涨了5000多，真是后悔。

　　主持人:栾总，作为开发商，你们对温州媒体购房团持什么态度？

　　栾冲:应该来说，我们还是持一种非常欢迎的态度，在我们公司所开发的楼盘里，就不乏大量的温州购买者。

　　金鱼跳窗门:如果我站在购房者的利益来说，要选择一个具有升值空间的物业，最注重的会是哪几方面？

　　栾冲:一个是物业所处的地段，二是物业自身的品质，三是物业所处的区域是否具备良好的发展前景或者说是有一些比较大的发展规划，四是良好的物业管理。

　　阳光假日:现在房价处于高价位，是否意味着投资房产比以往风险加大？

　　栾冲:这个还是应该就具体的项目去分析，从普遍意义上来讲，风险应该是比以前有所加大。

　　阳光假日:内地城市和沿海城市，哪个地方房产更具升值潜力？

　　栾冲:相对而言的话因为沿海地区的经济比较发达，因此城市的软硬件设施相对比内地城市要好，更适合一些所谓的白领或金领去安居乐业，所以说沿海城市的投资价值要比内地城市要高一些。

　　刘琳琳:这不一定，因为不同时期经济发展水来也不一样。记得曾经温州房价在4000多每平米的时候，我们当时的收入在1000多元，我们认为贵了，如今我们的收入提升到3000多元，房价也涨到了8000多，我们又认为贵了。可实际上，以我们的收入比，这也正常。但从投资的角度去看问题，现今投资风险要大多了，毕竟成本增长了。

　　主持人:今天的主题是楼市中的温州人，此前很多媒体也纷纷炒作温州人和温州购房团，但是我们知道，温州民间资金对全国楼市来说，不过九牛一毛，温州人在全国楼市中的作用，真的如一些媒体报道的那样吗？为什么会出现全国炒温州人的现象？

　　栾冲:我觉得这种全国炒温州人这种现象的出现主要还是来自于媒体这个行当竞争的日趋激烈，而出现的一些过度或者说不实的报道，与房地产开发商并无太大的关系。

　　刘琳琳:温州人在80年代初期就有人为温州人的私营经济姓资姓社而争论不休，这是因为温州人敢为天下先的原因，有些相对比较保守的人，对此总会有非异，总是故意扩大温州人的能耐。这不排除发展商利用温州人进行楼盘炒作。当然也有一些不明真相的人被误导。

　　刘琳琳:其实目前参与炒房的不仅是温州人，更多的如上海人、山西人、南京人均在炒房，可似乎没有人对此有异议。

        金鱼跳窗门:在现在来说，家给大家的感觉，并不只是一个居住的地方，它更多的是一个价值的体现和自己品位的实现。那么，两位觉得开发商如何和购房者一起来达到双赢的目的呢？

　　刘琳琳:我认为开发商更应注重品质的问题，而不是赢利的问题，只有品质上去了，自然会有利润空间。对于购房者也是如此，在选取楼盘时，对开发商的实力品质区域发展空间等均要考虑进去。

　　栾冲:的确就如“金鱼跳窗门”所说的那样，房子并不只是一个居住的地方，他应该体现出购买者自身的价值和品位，而要想实现双赢，就开发商而言，应该从消费者的角度出发，去生产出符合消费者需要的房子。对购房者而言，在居住后应当服从物业管理的一些要求，从而实现房屋保值增值的目的。

　　主持人:请问刘琳琳，现在那个城市最值得温州人投资？温州人在那个城市的投资最成功？

　　刘琳琳:当前很难说那个城市最值得投资，但当前温州人最关注的还是上海和北京。从政策面上看，现今上海好象风险在加大，北京相对要稳建一些。

　　啦啦鱼:两位嘉宾，我想问个房产泡沫的问题。国家整个经济形势是好的，宏观调控初见成效，因此，我觉得，房地产不存在泡沫。你们怎么看？

　　栾冲:实事求是的讲，房地产泡沫还是存在的。对此国家应该已经有了一个定论，因为我从这次的政府工作报告当中，应该可以看出这种迹象。所以国家才需要对房地产进行适度的整顿以及调控，其目的就是为了让房地产长期、稳定、健康的发展。

　　咯咯乌:为什么喜欢投资北京，上海？

　　刘琳琳:第一这是一线城市、经济发达，国家投入大。如上海是中国经济金融中心，与温州在地域上、经济无动上均有许多相联系之处，因此上海必然会受温州人喜欢。北京尽管较远，但由于是首都，2008年又有奥运会的支撑，想必大家还是对此有所期待的。

　　啦啦鱼:有开发商称房价高是因为地价高，你怎么看？

　　刘琳琳:温州房价的快速升高，我想更多的应该是与经济层面上的一些问题相关。如土地、建安费用、人均收入等快速的提升，他必然会与房价相联系。至关媒体，我们也要住房子，房价高了对我们又有何好处，我们炒高它，好象有些不合情理。

　　栾冲:目前全国的土地价格都在疯狂的增长，因为出卖土地，已经是很多地方政府财政收入的一个主要来源。目前地价已经在物业综合开发成本的比例占到了50%-60%，以前这个比例在40%。因此，目前房价高确实存在因为地价高的原因。当然这其中不排除开发商或者营销商利用消费者信息不对称的劣势，人为的炒高房价。

　　阿杰哥:你们在组团过程中，有没发现纠纷，诸如开发商不能兑现承诺之类的？

　　刘琳琳:目前还没有，因为我们通常组团是要先考察各楼盘品质的，而且要根据投资者先期的了解需求进行的，不是盲目去组织。

        猫猫熊:栾总，您对开发商如何定位自己所开发项目、同时促进该项目的升值潜力是怎样考虑的？

　　栾冲:首先我们在寻找土地的时候，就应该对地块所在区域的规划以及发展前景有一个全面详细的了解和分析，其次，就是真正的把物业打造成精品。同时，也应该实施物业的品牌战略，只有这样子才能够提升物业的升值潜力，让消费者有比较高的投资回报。

　　主持人:今天的房展会对我们把握全国楼市的走势能提供哪些契机？

　　栾冲:从今天房展会的实际情况来看，消费者的购买热情或者投资热情，并没有受到国家宏观调控的影响。对此，我们还是非常高兴很满意的。

　　刘琳琳:前几天有关房贷提升、首付款提升的消息频频见诸报端，许多人也担心是否会因此而影响本次展会的影响力，但从现场看，温州人好象没有人太在意。这点实际上之前就有发展商认为，房贷的提升不会有很大影响，今天可以说得到了应证。

　　主持人:这次展会后，四月份紧接着又有一次大型房展会，刘主任觉得这么密集的展会，会不会透支温州人的购买力，从而影响外地开发商对温州市场的判断？

　　刘琳琳:展会这么多，而且时间安排的这么紧，对展会肯定会有影响。但对于透支我想大可不必担心。2004有关部门显于，温州民间资本在2700多亿元，这些资本目前还在寻求投资方向。

　　牛牛:栾冲:你比较满意的一个项目，是哪个呢？能说说情况吗

　　栾冲:对于我们公司所开发的项目，我觉得比较令人满意的是位于上海康桥工业园区内的“中科大?学村”，这是我们做的一个比较好的复合地产的项目。他将教育和地产有机的结合了起来，同时也将知识景观、人文景观和自然景观融合在一起。

　　咪咪眼:今年楼市下跌呼声很高，你们预计今年价格走势如何呢？

　　刘琳琳:我想这首先是一个时间性的问题。这些楼盘正逢开盘。其次，近期温州楼市疲软也有一定的影响。目前有些人认为房价过高，不敢轻意下手，导致温州楼市的一个冷清的局面。但我认为，温州开发商参展，我们避开市场来说，我认为这对温州开发商提升楼盘品质是有一定好处的。

　　栾冲:楼市是否下跌，关键还是取决于市场的供求关系的变化，而并不会因为人们的主观意志而下跌。就今年的价格走势我个人的判断，局部地区可能会出现适当的价格调整甚至小幅度回落，今年全国楼市的价格涨幅幅度可能会有所减小。

　　牛牛:刘琳琳，太太购房团，那么成功，是否说明，温州女人精于理财呢

　　刘琳琳:温州女人确实很精于理财，这跟温州经济构成有一定的关系。

　　飞鸟:如果您是作为一个购房者，您在选购房子的时候，您最注重那几个方面？

　　刘琳琳:我想我首先考虑的是这个城市的经济发达程度和房地产开发总量，其次才是三级市场的火跃度，楼盘的品质、价格等。

　　栾冲:一个是物业所处的地段，二是物业自身的品质，三是物业所处的区域是否具备良好的发展前景或者说是有一些比较大的发展规划，四是良好的物业管理。

　　咪咪眼:很多购房者在买房的时候选在五一，十一这种节日，业内都称之为购房黄金周。我们想知道，开发商真会在这个时候大放血吗？

　　刘琳琳:我想不会放水的。但温州人很有生意头脑，一般房价温州人总能进行砍价，直至合理。

　　栾冲:关于购房黄金周期间，开发商是否会在这个时候大放血，我的回答是，不会的。因为就开发商而言，是否会放血，或者在什么时候放血，关键是看市场的变化，而不会说是在一个特定的时段选择放血不放血。

　　主持人:栾总，你是首次参加温州的房展，除了温州，你们一般参加哪些城市的房展？你觉得温州房展和别的城市房展有什么区别？

　　栾冲:就我们公司而言，温州是我们除了上海之外，所参加的第一个外地房展会，我觉得温州房展会的最大特点是他更像一个全国楼盘的产品推介会。因此从这点意义上来说，我觉得温州人是幸福的，也是自豪的，因为他们足不出城，就可以在全国范围内挑选自己觉得满意，适合投资的楼盘，这点是全国其他城市的居民所不可能具备的。

　　我要吵楼:现在，全国都在关注温州的楼市的发展。这能不能说明，温州的楼市，对全国楼市的影响起到了相当的作用？

　　刘琳琳:我认为2005年全国房价还会在10%左右的增长率之间上升，对于购房者还说，关键要看自已的需求，不要过多考虑房价的变化，而应该看自已的实力和需求。在经济稳步发展的今天不可能也不要寄望于房价的大变化，毕竟土地稀缺、个人收入在增长。

　　主持人:由于时间关系，今天的现场访谈即将结束，请两位嘉宾对今天的聊天做个总结，并对今年的楼市做个展望。

　　刘琳琳:我想温州今年的房价可能还会上升，但产品线将会拉长，不可能所有的盘均会上涨，高品质的楼盘将会成为主角。至关全国各地，我认为一些二三线城市还会有成长空间，此外，上海、北京等热点版块，今年依然会是投资者的主要区域。

　　刘琳琳:谢谢，今天就聊到这儿，希望以后有机会和大家再交流经济，也希望中国所有的人能“居者有其屋”。

　　栾冲:房地产业已经成为国家的一个支柱型产业，对国家经济的增长以及GDP已经起到了至关重要的作用。因此从政府而言并不希望压制房地产业的发展，所以说房地产业并不会受到产业歧视或者政策歧视。同时，城市化发展是当今中国要走向一个经济强国必经的一个历程，房地产业就是推动城市化发展，加快城市化建设的这样一股重要的推动力量。大家应该都知道，就中国的任何一个产业的发展而言，受政府或者政策的影响还是比较大的，因此未来几年中国的房地产业还会有更大的发展。大家对中国的楼市应该还是要充满信心，在这里我也衷心的祝愿没房的人能够买到自己称心满意的房子，投资房子的人，能够有比较好的投资回报，谢谢。