虞晓芬：浙工大房地产研究所所长

　　要关注城市价值

　　“做房产投资，首先要关注城市价值。”虞晓芬说，应该把有限的资金用在效益更好的地方。投资，首先还是要关注城市，所以温州人到杭州来投资，绝对是有眼光的，因为温州的房价有些已经超过杭州，但是城市价值却远远比不上杭州。

　　其次，要选择区域性的投资价值。主要是看它是不是当前政府投资的热点，如果它是当前或者未来一段时间政府的投资热点，那就可以考虑跟进。

　　房产投资还要讲究地段。她认为地段其实包含三个层次，第一是地段，第二是配套，第三是景观。不过交通可以改变地段，配套里面同时也应该包含生活配套和交通配套，同样值得人们去关注。

　　此外，她认为，投资还一定要关注变现的难易程度，因为投资不是一次性的；还要关注产品的稀缺性，具体看各个板块的存量和开发商品牌，因为品牌在一定程度上代表了好的产品和信誉；她还提醒投资者，投资一定要量力而行，不要透支。

　　“我觉得在这样的市场情况下，局部的房价会有所回升，但是上涨的幅度不会太大，因为大的宏观经济环境目前不支撑房价的快速回升，同时总体的供给量还是充分的，但是好房子有的时候可遇不可求，有合适的就可以下手。”她说。

　　投资者的胆子可放大一些

　　“我觉得，在比较长的时间里面，中国大城市的房产品绝对是很好的投资品。”“像现在，银行一再调低利率，放大信贷规模，投资者胆子就可以大一点。”上周末，浙江图书馆报告厅，浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授的话掷地有声。

　　虞晓芬是在中国(杭州)第九届最佳人居展组委会举办的第三场主题论坛上发表这些观点的。在这场名为“房地产投资分析”的论坛上，虞晓芬从房地产发展周期、供求关系、投资准则等多个方面，给投资者提出了很好的建议。

　　长期看好房产投资

　　对于抛出“长期看好房地产投资”这一观点，虞晓芬教授显然准备了一大堆论据。

　　“首先，虽遭受金融风暴冲击，中国经济仍然会保持一个比较快速的发展。在这一轮经济危机中，其实中国受到的冲击还是比较小的。接下来，中国经济很重要的就是靠投资、消费，原来的规模还是能够保住的。”她说。

　　而中国经济发展过程中出现的生产与货币的双过剩问题，在很长时间里面很难解决。首先，中国人都喜欢储蓄，不喜欢消费，国民生产总值里面储蓄率大概达到50%的比例；其次，目前中国还是会保持大规模的出口，赚来很多外币，所以整个市场的资金量是不缺的。

　　此外，中国的住房基础，主要是房产品品质比较差，市场的需求量很大。而中国的城市化进程不可逆转，而且会越来越快。这些都会促进房地产市场发展。

　　投资房产要看市场周期

　　对于投资者来说，总是希望能在低点买入，高点卖出，那么如何才能把握好这些节点呢？

　　在虞晓芬看来，任何市场都是有周期性规律的。要预测或分析每个周期的房地产轨迹，需要关注几点。

　　政府对房地产市场的政策导向很重要，如果是搞活的，那么肯定会启动一系列的优惠措施，对市场就会有促进作用，如果有调控，就要另作打算。

　　其次，关注金融政策，到底是放松还是收紧的货币政策，其中最关键的是利率水平。她认为，利率是直接影响房价的。比如现在，银行一再调低利率，放大信贷规模，投资者胆子就可以大一点。

　　宏观经济向上还是向下，对于房产投资也很重要。虞晓芬认为，今年上半年，很多人敢进入房地产市场，是因为宏观经济基本上可以探明见底，最坏的时候已经过去了，上升的趋势已基本明确。

　　最后，还要关注市场的供求关系，因为价格最终都是由供求关系决定的。“2007年杭州为什么房价涨得这么快，平均房价升了40%-50%，一方面与经济强劲增长、银根放松、流动性过剩有关，同时与供求关系变化也不无关系，2005年国六条，2006年国八条，使得需求抑制，2007年需求释放，但供给跟不上，所以当年的供求缺口达到227万平方米，从而拉动了价格快速上扬。”