投资者报(记者)李南：房地产跟股票不一样，股票是每个人都可以不买的，房子是每个人都想买的，现在到抄底的时候了吗？
李文杰：我觉得现在房价不高，但也不能完全算底，从11月到年底应该还有降价的空间。
李南：明年春节前后是最低点吗？
李文杰：从年底到春节这段时间，一般情况下不会有太多变化，为什么说今年年底可以考虑买房呢？第一，年底是开发企业的还贷高峰，很多开发商减价是从11月开始，这是最后的减价机会，11月卖出，12月回款，年底还贷；第二，开发企业春节前要支付农民工工资，因为国家严令禁止拖欠。现在央行已经取消对商业银行的信贷管控，2009年应该会有一部分资金流入房地产行业，来弥补现在资金紧张的情况，所以我们预计明年一季度，行业内的资金可以得到一定程度的缓解。
北京中原地产李文杰
陆新之：一部分开发商会因为资金链条问题而降价，一部分开发商会进行战略性、方向性调整，比如转型。
李南：我看瑞信集团分析师陶冬的预测报告说，明年北京、广州、深圳、成都的房价可能还会跌15%，其他城市会跌10%。
李文杰：我觉得没有那么悲观，楼价过去是向上偏离基本面，现在是下调偏离基本面。现在财政部出台的救市措施，见效需要时间，但是从未来的预期看，政府应该会不断出台刺激政策，比如最近的减税、北京上调公积金贷款额度到80万元等。如果房地产业挤掉泡沫的同时对经济层面产生了影响的话，可能政府出台政策刺激楼市消费的力度会加大。所以我预计2009年房市虽然不乐观，房价不会有多大上涨，但起码不会跌这么多。
李南：陶冬说最好的救市办法，就是让全国房价跌30%，对于房地产市场来说，量比价重要。
陆新之：就像当年中国股市挤泡沫，从2000点跌到998点，结果给实体经济带来了很大的伤害，所以这个办法不能解决问题。如果这么容易，那么美国次贷的那么多住房，一律降价30%，人们不就全部还得起了？关键那时候美国经济就崩溃了。
李文杰：很多开发商从2008年初就感觉到成交量在跌，但是他不愿意减价，他希望市场能变好，因为过去没有出现过一次全国范围内的价格下跌、成交量下跌。过去都是短期的下跌，政府一调控价格又涨上去了。这次大家也希望风暴来得快，走得也快，所以就等一等。这一等就等了一年。因此就产生一个问题：买家预期价格会下降，因此不买；而开发商预期价格会稳定上涨，所以就不降，这种僵持局面就造成了今年全国各地成交量大跌。
以北京为例，今年的成交量只有2006年、2007年的1/4，这是很低的。北京每天卖出的房子一度只有几十套，平摊到这么多区县里面，一个区10套都不到，这是很严峻的情况。
陆新之
李南：也就是房价跌了以后才会有量。
李文杰：很多开发商减价后还是能卖出房的，如果价格比现在市场标价低15%左右，销量还是有比较好的增长。这就意味着买房人还是有钱，购买力没有受到影响。由于买房人预期的价格和实际价格有落差，因此开发商不迅速地降价，成交量就永远不会上升。
李南：现在如果想卖房，就干脆把价格放低赶紧卖掉，因为还有下跌空间。
李文杰：所以你要多减价。我见过一个开发商，他觉得减一点就能卖出去，在今年一季度的时候减了10%，到二季度又卖不动了，他又要减，但再减的话，一季度买房的客户就成为问题客户了，你要去安抚。所以不如一次性减下来，这样买房人对你的项目会有信心。
李南：房价见底的信号是什么？
李文杰：成交量必须上来，如果成交量不稳定，价格就很难稳定。如果你促销一个月，一次卖一百套，但下个月就没了，这不能说明成交量上来了。
李南：对于现在有房子的人，与其拿在手上变成负资产，是不是赶紧抛掉算了？
陆新之：抛也未必抛得出去，负资产的人基本上选择逃，而很难选择抛，因为他的预付款已经全部在楼价的下跌里消耗掉了，他得还这个债，所以他只能逃，这个问题会比较严重。
李南：怎样才能梳理出一个理性的房市投资准则呢？
李文杰：据我了解，很多人关心两个问题：第一，现在是不是买房时机？第二，房价会不会涨，或者是现在买房值不值？我觉得，房价本身有消费和投资双重属性，是一种比较特殊的商品，从买房人的心态上讲，他肯定具有一种投资倾向，所以我们一直提醒买房人，你要根据自己的实际情况选择，不要炒房。因为现在出台的调控政策，已经不支持炒房了。比如说购房不足五年出售要加个人所得税，还有包括营业税、土地增值税等政策，短期之内通过买卖获利已经行不通了。
李南：我可以拿租金回报，就像炒股不做差价，就图分红。
李文杰：那你要考虑，投资的这个房产能不能租出去，这个是很重要的。我一个上海的朋友，在北京看上两套房子，一套在五环，一套在CBD。当时他问我到底应该买哪个，我说你在上海，房子在北京，你不可能自己住，肯定是用来投资的，所以推荐买CBD的那套。他觉得五环的房子好就买了，但是那个产品在五环的位置是租不出去的，或者租金很低。
李南：哪些指标可以作为地产投资的参考？
李文杰：房地产市场发展才十几年时间，不像股市有超过一百年的发展经历。什么情况下算过热要看宏观指标，比如说GDP的增幅和房价的增幅是不是相协调，如果GDP每年是10%的增长，而房价超过20%，那就是偏高了。
陆新之：地产投资的复杂性不会比股票少，因为地产牵涉到大量的评估，从中国市场看，像北京、上海，现在都还没有一个明确的指标。
