主持人：四月份成交量达到了6000多套，达到了杭州楼市历史上单月成交量的一个高位，您觉得哪些原因促使市场从一个比较低迷的状态，一下子就开始走热了呢？ 　　兰洪海：杭州楼市经过06、07连续几年的政策作用，导致相当大一部分有需求的购房者处于一种观望状态，随着时间的作用，这种观望情绪慢慢减弱，相当一批消费者的购房热情随着部分房源价格调整并适当回落，激发了购买热情，导致这拨行情产生。

　　这段时间我去了一些城市，包括扬州、南京、昆明房交会去看了下，这种现象比较普遍，在展会现场，从表象上看，人头攒动，据销售人员的反映，下单的客户还是比较多的，这种现象不仅仅局限于杭州或浙江省内。

　　主持人：绿城召开了一个媒体恳谈会，表示他们2009销售额提早超过100亿，是不是表示很多开发商紧张的资金链已经有所缓解？开发商有没有适当上调价格的可能性？

　　兰洪海：从近期的成交情况来看，因为主要成交的房源价格都是在10000-13000元/㎡之间，按照去年同期统计，杭州的单方基本成交均价在14000元左右。对这两组数据进行比较，实际上也就是说我们现在所售的房源价格处于中价以下，如果把14000元/㎡作为分水岭，实际上14000元以下的就是中低价房源（相对而言），主要面向的客户群，也是以中低中段客户为主，否则价格不可能低于14000元/平米。

　　我做了一个粗略的统计，杭州实际预告、在售楼盘，大约有400个，目前比较活跃的楼盘数量还是比较少的，就像这次房交会，整个参展楼盘有121个，实际上也就占到整个可售、预告楼盘的约三成。这样一个数量的话，局部的热销就不值得我们过于乐观。

　　从数量来看，据不完全统计2009年推出的量应该在1700万方左右，远远高于以往，相当于我们过去比较好业绩的一年的三倍。像成交历史最好的时期大约在50000余套，50000套是什么概念？也就是500-600百万方。1700万方是什么概念，是三年的量。所以说对于部分项目出现了动销，以一种姿态迎合市场产生了一定量的旺销，我觉得这个是没有什么值得骄傲的。

　　从房价的大面来讲，杭州房价的整体表现应该是小幅回落，因为供应量太大了，而且现在集中供应的量，基本上都是大盘，大盘其实就是房价指标，相当于股市里的大盘指标股，他如果以较低价格面市的话，就能把整个房价拉下来。如果我们纯粹做一个数据对比的话，同地段楼盘跟以往进行比较，有可能做适当价格上调，从这个意义来说，价格是上涨的。

　　我觉得是接下来的数据可以反映出来，可能房价会以缓慢的速度下调。那么这里面有相当一部分开发商，因为有充裕的资金，先进的营销，优质的产品，独到的客户定位，他们上调价格，作为个案，我觉得都是完全正常的。

　　主持人：我们发现，今年的房交会还有一个特点，就是可售房源中有相当部分已经是现房、准现房，比如欣盛房产的东方润园望族壹号楼已经交付；绿城旗下的丽江公寓、蓝庭可售部分也已经是准现房；金基置业的金基？晓庐今年下半年也将陆续交房；云龙十一景的主体工程已经结顶进入内部装修阶段……

　　房子到底好不好，工程质量怎么样，都摊开来在购房者面前了，他们的选择会更多，对于“准现房时代”的来临，会给市场带来怎么样的变化？

　　兰洪海：现房时代是个分水岭，我们到华南广州、深圳去看房，像卖期房这种情况在最近十年之中都蛮少的，所以在很大一个程度上说，华南楼市比较理性。我们说现房时代就是理性时代真正的到来，他就是个分水岭，像杭州大量的预售可售房源的积累，接下来也肯定会到来的，接下来就应该是现房时代。

　　包括我们现在看到的这次房交会，现场的感受，它是热烈而不疯狂，以前是很疯狂，有连夜排队，有保安甚至有专业人员在维持秩序，非常火爆疯狂。为什么呢？市场这个供应关系是明显的、明确的。

　　还有一个是郊区，或者说次中心中小户房源占据主流时代的到来，我们这个消费者，尤其是占整个消费结构主流的这批人群，他们面临的选择增大，他们属于一次购房的人，他比二次置业的人要求更高，不是说他们对品质的要求更高，而是他们对价格的要求更高，得价格敏感，作为开发商来讲，就很难通过原来噱头的广告，刺激的营销手段，能够在期房阶段，把这些消费者打动，所以说这种可能性就减弱了。

　　主持人：现在是否是投资客进场的一个比较适当的时机？对购房者而言，现在是否是一个好的买房时机？

　　兰洪海：我个人觉得如果你有这个需要，现在买应该是个时候，因为开发商已经做了理性的让步，所以我们的消费者可以根据自己的需要理性的接受，这个是我对时机的一个看法，具体每一个购房者要根据自己的情况来决定买还是不买。因为现在各种政策利好，都是有利于你买房的，尤其是一次置业的这批客户。

　　对于投资来讲，跟其他的产业相比较，由于总量的投资相应比较小的特征，作为个体投资都比较困难，像黄金也好股票也好，黄金增值缓慢且有限，股票短期波动性太大，房地产不管怎么样进行波动，总的幅度因为相对是长周期的，比如说他可能是在一年内产生一种上行或者是下行的变化，这个作为一个投资者，基本上是一种可控的状况。股票不一定，今天买进明天跌了，屏不牢你就完了，你要屏你放个三年也是可以的，但是没人炒股票放三年，大家选择投资的产品不一样，因为不一样，他这个考虑的方式，也是不一样的。

　　这样的话，因为房地产这样一个特殊的投资回报，那么导致现在有相当一部分投资客，从房地产不同的阶段介入投资，据我所知现在有一部分投资客是这样的，在开发商拿地时他以散户的身份，抱团介入投资。另外就是中期介入，最直接的就是我们现在看到的买房投资。

　　我认为，任何时候都不排斥这种投资的机会，对于投资客来说，现在也可以根据自己的情况，可以视作是一个机会，从对房产的年投资回报的这个比例来说，它还是高于银行利率和其他途径的回报，所以有资本实力的人他还是会投资。

　　主持人：您觉得成交量经历了这个高峰之后，下半年还能继续保持火爆吗？还是重新理性回归？

　　兰洪海：前面也提到现在开发商理性了，他们对市场的预期相对平和，在这种情况下为了满足产品和资金的良性循环，对于追涨的可能性会降到历史的新低。市场信心不足的情况下，开发商肯定要舍弃一部分利润，老百姓也相对比较理性。杭州的某些楼盘通过大张旗鼓的宣传得到了一些成交；而很多楼盘基本上封锁了一切宣传，但也取得了很好的业绩，尤其是降价之后，这种情况比较明显，说明什么？好东西、实惠的东西还是有人要的。

　　下半年从销售量来说，还是会保持一个“热”度的，但从价格来讲，综上所述，不可能出现03-07年这样的涨幅，价格火爆的情形风光不会再现。