中国的房地产市场已经变成一个击鼓传花的游戏。你如果现在再去买房，唯一能够从中赚钱的办法就是，找到一个比你胆子更大的人，让他接你的下一棒。但你怎么知道自己不是那个接最后一棒的人呢？

2008 年年底，中国房地产市场曾出现回调迹象。当时，很多房地产商觉得冬天可能就要来了。据说南方有个很大的房地产公司，员工去领圆珠笔，已经不发整支笔，只发 笔芯了，而且走廊上开灯都是隔一盏开一盏。但是，自从美国金融危机爆发之后，中国房地产业因祸得福，几乎在一夜之间，从冬天进入了夏天。在事实上极度宽松 的货币政策和一系列针对房地产的优惠政策刺激下，中国的房地产市场经历了爆发性的增长。

从 房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）、房价租金比（住房价格与房屋月租金之比）和空置率（空置商品房面积与可供应商品房总面积之比）等指标来 看，均可判断，中国的房地产市场已经出现了严重的泡沫。一般来说，发达国家的房价收入比是1.8~5.5，发展中国家为4~6。在美国，中等收入家庭用 3~5年的收入就能买到一套独用住宅，在中国，普通城市居民家庭以整整10年的收入，也未必能买到一套“蜗居”。

中 国社会科学院发布的房地产“蓝皮书”中谈到，城市房价对农民和农民工来说更是高不可攀。房价与农民工的年收入之比已经达到22倍，与农民的年收入之比已经 逼近30倍。一个农民，不吃不喝30年，也无法在城市中拥有一个容身之所。单从房价这一点来看，农民进城——实现城市化几乎是遥遥无期的。他们只能是城市 繁华世界中的匆匆过客。

另一方面，当前的房价租金比已经超过了400，比一般的国际水平高了两倍还多。租金不如月供多，反映出当前房地产市场上的投资投机成分是相当大的。

所有的泡沫最终都会崩溃。正如我在之前的专栏中所言，中国的房地产泡沫迟早也会破灭。但是，为什么房价到现在为止还是一路上扬呢？

出 于学者的诚实，我必须承认，经济学家最不擅长做的事情就是预测。不单我不擅长，比我牛得多的经济学家也会预测错误。近日重读克鲁格曼（Paul Krugman），偶然发现他在2002年就已预言，美国的房地产市场已出现泡沫，很快就会爆发金融危机，变得像20世纪90年代的日本一样。结果呢？ 2003年，他错了。2004年，他错了。2005年，他又错了。2006年，看起来他该对了，但是还是错了。直到2007年，美国金融海啸汹涌而来，他 的预测终于应验了。

这个故事说明了什么？说明市场是个复杂的系统，我们无法准确预测下一个时点会出现什么情况。凡是复杂系统，从本质上说都是无法预测的。

你 到沙滩上散步，看到一个孩子在玩沙子。闲来无聊，不妨也跟孩子一起堆沙堆。松散的沙子会逐渐形成一个像金字塔一样的沙堆。随着沙堆慢慢变高，也就会变得越 来越陡峭。到最后，这个沙堆突然崩塌。那个小孩子会在旁边，看得非常高兴。丹麦物理学家巴克（Per Bak）就曾经思考过这个问题。假设我们一粒一粒地把沙粒堆起来，到什么时候，你再往上面增加一颗沙粒，整个沙堆会突然倒塌呢？

这 个问题看似简单，却难倒了全世界的科学家。在第一阶段，沙粒落下之后，并不是散落各处，而是会互相组合，慢慢形成一个锥形体，这就是物理学家所说的“自组 织过程”。但是，到第二个阶段，沙堆会变得非常不稳定，再增加一颗沙粒，就会导致整个金字塔的倒塌。但问题在于，我们不知道哪颗沙粒会导致沙堆崩塌。可能 再掉下来一颗沙粒，就会导致沙堆倒塌，但也可能再落下上千颗沙粒，沙堆仍然会岿然不动。

中 国的房地产市场目前已经进入第二个阶段，变成了一个不稳定的体系。泡沫随时可能破灭，但我们无法预测何时会破灭。从短期来看，恐怕中国的楼市还会继续暴 涨。2010年货币政策仍然会保持宽松、大量的热钱可能会流入中国、居民的通货膨胀预期越来越强烈，所有这些因素都可能导致房价走高。

而 且，金融理论的最新发展已经表明，过去我们信奉的“有效市场”假说是有缺陷的。资产价格并不是在超过基本面支撑的内在价值之后就会马上下跌，在低于基本面 支撑的内在价值之后就会马上上涨。投资者往往是非理性的，金融市场上的“羊群效应”会经常发生。当房价走高的时候，会带动更多的人买房，导致房价继续增 高，房价增高，会导致更多的人买房，又会推动房价继续增高，这是一个“自我实现的预言”。所以，我们往往会看到，当牛市刚刚出现的时候，资产价格的上涨会 比较缓慢，但是到牛市快要崩溃的时候，恰恰是资产价格上涨最为疯狂的时候。

中国的房 地产市场已经变成一个击鼓传花的游戏。你如果现在再去买房，唯一能够从中赚钱的办法就是，找到一个比你胆子更大的人，让他接你的下一棒。但你怎么知道自己 不是那个接最后一棒的人呢？照理说，城市居民买房者，一定不是中国城市化赛跑中跑最后一棒的。接最后一棒的应该是农民工。农民工变成城市新市民的时候，才 是中国城市化最后成功的时候。遗憾的是，中国的农民工太穷了，太累了，看来这次他们是没有办法接上最后一棒了。所以，在中国的房地产市场上，最悲惨的人是 那些接倒数第二棒的人。