任志强：我讲的都是实话

　　任志强：我一直认为房地产是个微利的行业。有数字为证：2003年，行业平均利润每家公司只有132万元，按利润率统计，平均数值是2%，净资产回报是22%。当年的房地产上市企业只有4%净资产回报超过24%。任何一个行业，都是20%的企业占有80%的利润。大家看到的只是最好的企业的利润情况，而以往的这些利润更多是靠廉价获得土地后由土地本身价值还原和增值带来的。通常是在好地段做出高利润产品的企业能够获得暴利。华远净资产回报连20%都不到，哪里来的暴利。1995年到1997年，三年时间房地产企业死了12300家，占总数的36%；2001年到2003年减少了14700家，占总数的28.4%。房地产企业的平均寿命只有3.8岁，生命其实很脆弱。

　　主持人：在房地产行业你浸染了这么多年，现在怎么看这个行业的前景？

　　任志强：可以说，时代给了全世界的房地产一个广阔的天地。世界发达国家无不把房地产作为支柱产业，中国经过1998年的房改后，住房私有化，商品房开发规模迅速增长，如今也成了一大支柱产业。与发达国家不同的是，我们的市场当前以一手房交易为主，人家的二手房交易在各个城市都很活跃。在各个国家，物业税都是国家财政的一大来源。

　　即便是一手房市场，我们国家也是刚刚起步，总量不足。加上存量也不多，所以未来会有20～30年的高速增长期。1978年我国城镇人均住房面积3平方米，低于1949年的水平，当时8层以上的楼房在北京只有14栋。我们国家制定的人均住房面积25平方米，是日本最低的住房标准。要满足人们的住房需求，还得开发更多楼盘。除此之外，提高城市化率也需要我们建设大量新房子。而且，原本不多的存量房估计有40%面临拆除。咱们的破房子太多！这些房子一来建筑水平差，二来内部设施水平极低，有的没厨房也没独立厕所、洗浴设施，更别提热水管线了。据有关部门统计，其中有热水供应的只占2%，有洗浴设施的不足50%，没燃气的占到20%。从方方面面看，房地产未来的发展机遇都很大。

　　主持人：但是很多开发商对未来市场并不乐观，眼前政策似乎在打压市场。上海楼市已经乱糟糟，业主投诉、抗议不断，价格跌交易少；北京虽然有回暖之意，但市场确实不似从前了。

　　任志强：未来市场一定向好。政府早晚还得加大对房地产市场的开放力度。有两样东西是谁也堵不住的，一个是城市化的趋势，一个是人们有了钱一定会买好房子。现在市场上的高档房不是太多了，而是太少了。统计数字显示，高档房才占到全部供应的5%。之所以给大家一个错觉，是因为这些房子威力大，广告多，媒体宣传也多，比较抢眼。高档房比例在2003年占新增供应总量的3.6%，2004年占4.2%，其实都不多。

　　个人：我讲的都是实话

　　主持人：作为一个地产商，你常常出现在各种讲台之上。但你又和其他开发商不同，很少讲自己的产品和企业，讲得最多的是政策面和房地产行业层面的问题。有时像学者，有时又像个政府官员。你还支持协会组织一个研究室做房地产市场分析报告。你的动机是什么？

　　任志强：因为国家不公布全部市场信息，所以地产话语一直很混乱，这种混乱的局面简直无法收拾。而且，国内房地产理论研究一直很少，这个行业因为环节多而显得比较复杂，连一些经济学家都弄不懂房地产的一些关键问题。作为一线的企业人士，作为政协委员，我有责任把市场真相告诉大家。这是社会公益行为的一种。在市场经济下，企业家一定要承担社会责任。

　　几乎每天我都会接到各种机构的演讲邀请，有来自政府机构的，金融机构的，媒体的，大学的，可见专业人士是认可我的房地产理论水平的，我会尽量参加，好让大家对这个行业多一些了解，多给一些理解和支持。我的日程表总是排得满满的。我每天还要看书，因为时间太紧张，我已经在办公室住了10年，一个月回一趟家。

　　主持人：但你所认为的“很多大实话”遭到了网民的强烈抨击，你的“为富人盖房论”惹恼了不少人。前些天你又提出“房地产品牌就应该是暴利”，引得嘘声一片。

　　任志强：我讲的都是实话，网民攻击我是因为他们不了解情况。其实是相关文件明确提出：高收入者买商品房，在去年颁发的18号文件中又强调中高收入者买商品房。我只不过用“富人”概括了中高收入者。

　　主持人：这些年你是不是也留下了不少遗憾？

　　任志强：最大的遗憾就是我和许多国企同行过去盖了很多破房子。以前盖房子得有指标，还得按标准来建，一居室就36平方米，二居室50平方米，三居室70平方米，开发商没多大可为空间。

　　主持人：有人说你们这一批企业家是最累的，干活像拼命，还不懂得享受。这可能是和你们的人生追求有关，你的追求是什么呢？

　　任志强：严格来说，我们这些国企的领导做不了企业家，我们是政府工作人员。我们这些企业的利润中的一大部分不能在企业内支配，要承担公共产品如地铁、公路、经济适用房等的建设任务。

　　我们这批人确实很累，因为我们赶上了过渡经济时代，在两个体制中过往，继承了全民所有制的负担，又承担了赚钱的任务，是典型的带着包袱上路。

　　我希望把企业做成最好的公司，盯准高、精、尖产品，名列行业前几位。至于个人方面的追求，就是做个优秀的共产党员。我现在盼望着尽早退休，好去干点儿自己喜欢的事。

　　企业：靠自己单练成长太慢

　　主持人：从当前的国家经济形势和市场环境看，房地产已经到了资本说话的阶段。靠滚动性开发已经不足以为继，国企原有的拿地优势也随着土地市场化丧失了，你怎么把华远地产带入房地产开发企业的前列？

　　任志强：靠自己单练成长太慢，我们已经在酝酿与外资合作了，目前已经进入审批阶段。我们先后和4家外资机构谈判，作为国企中资必须控股。谈判的对象有基金，也有开发商。我们走这一步并不是被形势所迫，而是按照当初制定的发展战略在一步步推进。现在通过合作长大的时机成熟了，因为从2001年分家至今，有很多业绩可以拿给合作对象看。合资后的下一个步骤就是上市，境内外都是备选。这条路我们天生就会走，谁让我们走过呢。现在，我们不过是把老华远的路再走一遍。扩大融资渠道后，我们就能跑起来了。我们和华润分家后，万科是最大的受益者，不仅华润的资金都投给它，它同时还少了最大的竞争对手。

　　土地招拍挂后，我们用收购的方式取得了3个项目，北京下一批推出的地块我们会去参加招投标。因为物流港项目可能要泡汤了，华远得再拿些地。

　　主持人：从目前来看，尽管你个人凭借专业精神和企业家责任感在行业内树立了很高威望，但华远的品牌似乎还不够响亮，企业规模也不够大。你怎么评价华远地产的实力与张力？

　　任志强：我认为企业发展首先要做强，其次才是做大。那么多盲目求大的企业都倒下了，教训够深刻了。华远其实一直在强身，只是说的不多。拿制定市场规则来说，我们绝对是跑在最前头的。我们在业内最先引入担保制度并应用到所有开发的项目。在房子交付前，我们已经为业主买的房子投保，一旦发现质量问题，业主可以受到法律的切实保护。另外，我们最早把业权还给业主，在业主买了某项目的房子后，可以按份额与其他业主共同享有社区园林、楼顶、地下室、车库等等公共部分的全部收益。

　　在产品标准化上，华远有自己的独特做法，我们规定了很多禁区，比如户型设计上厕所门不能对着客厅，高档房卫生间不能少于卧室数，插座不能少于2米一组等等。万科的标准是必须做什么，我们是不能做什么。很多企业想买我们的标准，不过我们不能卖。

　　主持人：业内人说，按照现在的房地产开发模式、现在的施工工艺水平，房屋质量问题在任何一个项目都很难避免，所以连注重品牌的万科也会因为质量问题遭到业主投诉，行业得不到社会尊重，很多开发商为此苦恼。

　　任志强：在用工业化手段生产房屋之前，因为咱们的建筑标准太低，工艺水平也不高，房屋质量问题确实难以避免。但开发商其实可以回避这个问题，投入些费用引进履约担保就可以把责任分离了。这其实是加强了过程管理，让担保公司把剑悬到建筑商的头顶。因为我们实践已经成功，北京市政府可能会把它变成强制性执行的措施，建设部大概会在3～5年内推行。以后用法律解决问题，业主和开发商之间的矛盾也不会那么多了。

　　主持人：虽然华远也做了不少项目，但似乎都不具备代表性，和市场上的同类产品相比都不突出，而房地产更容易为客户认知的正是项目品牌，像潘石屹、张宝全都是“一案成名”。对华远来说，这是不是个问题？

　　任志强：这很快就不是问题了。我们在北京刚刚开发了高科技含量最大的房子昆仑公寓。无论在智能化上、节能上还是环保方面，不吹牛地说这个只有20套精装房的项目都是最好的。仅自控设备每套房子的支出就是120万元人民币。每个窗子安装的都是间隔20厘米的双层玻璃，窗帘在玻璃中间，室内降温采取冰续冷，门禁系统靠手背静脉识别，所有的遥控全部自动化，电梯内没有按钮，小偷进去了也出不去。这将是全世界最独特、最神奇的房子。

　　任志强

　　1951年出生，插过队，当过兵。1984年进入华远，现为北京市华远集团总裁、华远集团公司总经理、党委副书记，北京市华远地产股份有限公司董事长，在多个社团组织、大学等机构任顾问、理事、兼职教授、副主席等职务。华远集团从20万元借款起家，集团资产最高峰时达130亿元。

　　房地产界最喜欢用数字说话的原来是王石，现在是任志强。身在备受舆论关注且声讨多于赞誉的行业，有着强势话语风格的任志强越来越像个“斗士”。

　　近几年来，他一面带领和华润分家后变回小公司的华远地产重走创业路，一面为这个行业摇旗呐喊，他的言论甚至影响到国家政策的制定。在很多公开的场合，他都以咄咄逼人的态势做惊人语，这个深具批判性的人物也屡遭网民批判甚至是攻击，但总也不见他改悔。就像他曾经出版的一本书的名字一样，任志强永远以一副强硬派的姿态，做自己该做的事，说真话，“任人评说”(书名即此)。

　　变成地产话语人物大概始自5年前和潘石屹关于“菜农和二道贩子”的争论，之后，任志强和冯仑、潘石屹、王石、刘晓光等逐渐变成地产热门人物，身影出现在全国各地、大大小小的论坛上。与他人最大的不同是，他每一次发言都很认真，都有备而来，他很少讲楼盘、讲项目，议论的都是政策、法规、市场和企业管理。

　　这几年虚火上升的房地产行业异常浮躁，充满了虚荣与喧嚣。房地产的评奖带火了奖牌制造业，房地产的媒体捧出了无数的明星。一个新的操盘手项目刚刚挖坑，就能被逐利的媒体包装成封面人物，他的话语就会连篇累牍地发表在报刊杂志网络上。在“地产泡沫论”盛行之时，一些专业人士真正忧心的是“地产话语的泡沫”。加上国家统计数据不透明，地产基本概念与国际不接轨，地产话语的混乱曾经到了令人不堪忍受的地步。也就是从那时起，任志强在论坛演讲之外还开始了笔耕。一篇又一篇他亲自动手撰写的论文见诸报端或发表在专业网站上。从地荒论到为富人建房论，从土地供应到福利分房，从房产税收到物业权，任志强一一评述，笔锋犀利。2004年国家对房地产开始宏观调控以来，任志强不断以万言书的形式发表自己的不同意见，希望自己这个来自市场一线人士的言论能够帮助决策者和普通民众对房地产市场做出更准确的判断。而在他陆续写下的数十万字背后，是他每天6万字以上的阅读积累。

　　11年军旅生涯，让任志强养成了雷厉风行的作风，还赋予他身上一种英雄主义豪情。任志强身上很多东西在民营企业家身上是看不到的。或许我们可以称他为“红色企业家”。

来源：责任编辑：刘东海　　　

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