１号公告地块“选粹”：郊区地块盈利能力各异

　　１号公告地块“选粹”：
　　郊区地块盈利能力各异
　　闵行颛桥住宅用地
　　M5途经四周楼盘成群
闵行颛桥镇１９４号地块位于莘奉金高速以西，沪光路以南，颛兴东路以北。地块面积约１３．４２０５公顷，地块的规划用途为住宅，公告中显示的规划容积率为１．０３。
该地块作为住宅用地，距离轨道交通５号线颛桥路站步行距离在１５分钟左右。记者在现场看到，颛桥镇１９４号地块内仍有一些空置的老厂房没有拆除，地块内还有一小部分棚户房需要动迁，整个地块尚无达到“七通一平”状态。
另外，颛桥镇１９４号地块西北角有一个小型“田园农贸市场”，若也属于此公告范围之内，未来还需妥善安置，以保证附近居民的日常农产品供应。颛桥镇１９４号地块附近均为住宅项目，西面是在建中的众众德尚世嘉（查看地图）和今天花园，南面紧挨着已交房的剑桥馨苑（查看地图），北靠别墅楼盘樱园，西面则是莘奉金高速，将来会形成一个大型居住区。从现场情况看，该地块应该无后续供应。这１３万平方米的土地供应，也会作为这个居住区的一大供应源，进一步为闵行的住宅供应“补血”。
目前，颛桥镇地区的住宅销售价格在每平方米６０００－７０００元。以占地面积１３万平方米，容积率１．０３计算，该地块建成后的住宅收入，预计可以达到１３００００×１．０３×７０００＝９．３７亿元左右。而正常情况下，按楼板价３０００元／平方米计算，每亩的出让价格在２００万元之内的，投资风险较小。若是每亩出让价格在２００万元以上的，存在较大的投资风险。
　　青浦朱家角住宅用地
　　或成别墅禁批例外
位于青浦的该地块具体范围为：东至珠溪路、南到张家圩路、西至珠江路、北到新盛路。作为上海首条生态园林道路，珠溪路两旁设有宽达数百米的园林绿化带，由于朱家角水系丰富，河道纵横交错，长达３公里的道路建有７座石桥，两边种植了１３００多株香樟行道树、３３００多株竹类植物及近４万平方米灌木和草皮，沿线还错落分布着芦苇、风荷、绿萍、菱角等特色景观，绿化面积高达４８万平方米。
记者注意到，附近的生态环境极为优美，西北面是旅游胜地淀山湖；南面临近淀浦河两岸风貌控制区，目前滨河景观已经建成，形成一道美丽的风景线；东面紧临珠溪路与环大淀湖生态绿地，贴近中心公园，赏心悦目；西侧是复兴路和朝阳河，与占地１１７万平方米的豪华社区海源别墅（查看地图）毗邻而居。
值得一提的是，地块之上没有任何建筑物，已经全部拆迁完毕，放眼望去，只是一大片的草地，毫无荒凉偏僻之感，是属于真正意义上的“净地”。也就是说，一旦有人摘牌，开发商完全不会遭遇土地开发之中最为麻烦的动拆迁问题，不仅缩短开发周期，降低资金成本，在一定程度上还规避了潜在的交地风险，在今年新推出的２０幅地块中，这是一个相当诱人的条件。
朱家角镇这些建筑都应符合与古镇风貌协调的相关要求，即住宅建筑不应超过四层，住宅建筑密度不宜超过０．８。
如此一来，该幅地块无疑将建成低密度住宅小区的形式，且很有可能同时开发联体别墅和多层住宅。
目前，地块处于四个大型居住社区，其中，绿洲江南园（查看地图）、海源别墅、东方港湾·金杰（查看地图）等均为纯独栋别墅，容积率不足０．２，每平方米单价基本在２００００元左右，单套别墅总价往往在８００万元以上，尤其是海源别墅，最高可达３０００万元。淀浦河以南的康桥水乡是一个集联体别墅与独栋别墅于一体的综合小区，容积率０．７６，今年新推出房源的均价在７５００元／平方米左右。
假设按照楼板价３０００元／平方米计算，每亩地价＝楼板价×容积率×６６７＝２００．１万元／亩。但是，据记者了解，由于康桥水乡的别墅密度过高，自２００４年底首度推出房源以来，其销售进度并不十分理想，截至目前，尚有近半数房源未能售出。
　　嘉定东云街商办用地
　　“民俗风情”规划独具特色
东云街项目则为商办项目，其东至经七路，南到天祝路，西达永盛路，北迄白银路，位于Ｄ１２、Ｄ１３西北面，更靠近嘉定老城，距其仅约５分钟车程，Ｍ１１线白银路距此仅数百米远。其毗邻郊环线，占地１４５０８１平方米，按规划将建成１６幢高低不等，错落有致的写字楼和商铺。
据负责项目招商的上海嘉定新城发展有限公司钟小姐介绍，１６栋主楼代表长三角地区１６座城市，今后招商的特色餐饮将荟萃这１６座城市的特色小吃、名菜名点，体现各地民俗风情。东云街将体现“千米一湖、百米一林”的生态造城理念，引入横沥河等天然水系，在其东面形成一个６００亩水面的活水湖--远香湖，取自于《爱莲说》中的“香远益清，亭亭静植。”东云街项目除特色餐饮外，还集购物、休闲、娱乐、办公为一体，并建有步行街、五星级酒店、经济型宾馆等业态。
据测算，该土地出让价格同样参照２００万元／亩，新城发展有限公司规划的平均容积率为２．２，该地块出让总价约４．３５０２５４８７亿元，该楼楼板价仅为１３６３元／平方米。而东云街附近的缺乏商业项目，仅嘉定老城区有商业区，商铺售均价约为９０００元--１００００元／平方米。５年内，按此均价计算，则东云街地块项目总收入为９０００×１４５０８１×２．２＝２８．７２６亿元，该项目投资大但收益更大，因此吸引了１００多家投资开发商跃跃欲试，以期争得一杯羹。
　　宝山美兰湖住宅用地
　　物业类型成关键
美兰湖地块占地面积８．９４４１公顷，容积率１．０２。虽然地处宝山罗店偏远地区，交通略显不便，配套不足，但位于罗店“北欧新镇”内部，北面与美兰湖相邻两大特点，使该地块依然在罗店属于“新贵”。最大的好奇莫过于该地块之上，按出让公告１．０２的容积率，究竟会诞生何种物业类型？
地块北面的“美兰湖”，属于罗店新地标，西侧的罗迎路为罗店新建的马路，位于北欧新镇之内，与美兰湖大道相距不远。沿沪太路驾车行程半小时左右便到达，而且出北欧新镇，向北又可达月罗公路。但该地块虽处于宝山“交通要道”，但整个地区主干道仅为沪太路一条，遭遇拥堵在所难免。
该地块位置偏远，配套十分稀缺，虽然新镇之内别墅林立，但总体仍显人气不足。据当地的老乡估计，“这些地块平均每块均有１５０亩左右。”
由于地处别墅区之内，加之容积率仅为１．０２，会造何种物业类型，能否与周边别墅匹配，成为了最大的疑问。据记者估计，地块北侧的顺驰美兰湖项目，以多层、别墅为主，容积率平均在１．０７。由于今年３月国土资源部再次叫停别墅用地，该地块之上建多层可能性较大，但此举和“小户型”政策，似乎又不大匹配。
目前美兰湖均价在６３００元／平方米，以楼板价３０００元／平方米，容积率１．０２计算，“拿地”的价格上限在２０４万元／亩，总共价值在２．０８亿元以内，方能收支平衡。但不知这该地块建筑会走何种路线，能否为其上的建筑增添价值，所以风险也难以判断。
　　“汽车嘉定”描画地产新图
嘉定区建委王书记介绍，本次除曹安商贸城外，其它两块嘉定新城１-３、Ｄ１２、Ｄ１３地块和东云街地块，都在嘉定新城规划内。
嘉定新城是２年前按照市里的规划而确定其功能定位的，嘉定新城由嘉定镇、南翔镇和安亭三大组团构成，邻近Ｆ１赛车场，占地总面积约２００平方公里，规划５年内初具雏形，形态如荷花，故这里又称“荷花新城”。
嘉定１-３、Ｄ１２、Ｄ１３地块和东云街地块位于嘉定新城中心位置，两地块紧邻，原先都是农田、菜地和工业区内的旧厂房，记者在地块现场看到，目前为一片长满绿草的荒地，仅有少数农舍散落其间，居住者多为外来务工人员。
　　嘉定老城住宅用地
　　轨道交通２公里范围内
嘉定１-３、Ｄ１２、Ｄ１３为住宅项目，东临经七路、北至宝塔路，其西面和南面为规划中的新路，占地面积１５０６８１平方米，容积率２．０，规划建造中高档住宅小区。规划将于２００９年通车的轨道交通Ｍ１１线白银路站也在２公里范围内。
如参照该区域最近的一次公开拍卖土地为一幅老城区土地，拍价约２００万元／亩，新城区虽地段略逊，但考虑到综合规划和发展前景，本次拍卖也预计将稍低于或接近于这个价。按２００万元／亩价格预算，出让总价约为４．５１８１７０９１亿元，５年内排除不可预测因素，该楼的楼板价仅为１５００元／平方米。而该地区目前周边高档住宅商品房价格，均价约７０００元／平方米。则建成后的住宅收入约为７０００×１５０６８１×２＝２１．０９５３４亿元。只要有相应的资金投入，这块成长性的土地将为投资者带来巨大的回报。
　　嘉定曹安商贸城地块
　　立体交通网辐射市中心
记者随后来到位于中、外环线之间的嘉定真新－江桥地区的曹安商贸城，该地块与普陀、长宁、闵行城区相邻，拥有包括沪宁高速、中环线、沪嘉高速、环西大道、２０４、３１２二条国道、真北路立交等立体交通网，“三区交界”的优势使它既可接受上海中心城区的直接辐射，又可依托嘉定的物流、仓储、房地产、商贸等产业支撑。目前该地区已经成为人口导入比较集中的区域，为嘉定区四大板块之一，整个曹安全球采购中心计划将于２０１０年左右全部竣工。
根据规划，曹安商贸城将有９个特色专业市场为主体，综合发展商贸办公和休闲商业的专业市场示范园区。一期规划用地面积４０６亩，建筑面积４３万平方米，其中国际鞋城项目已由上海兆地房地产开发有限公司于２００４年公开竞拍获得。
此次挂牌的为曹安商贸城Ｂ３、５地块在Ｂ４地块以西，虬江河以北，占地２２１９９平方米，容积率１．７５。若按照项目现售商铺均价２２０００元／平方米计算，总收益约为８．５５亿元。该项目楼板价如按１００００元／平方米算，则只要土地出让金低于６６８万元／亩，开发这一项目风险甚微。

　

来源：上海商报责任编辑：启云　　　

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