１号公告地块“选粹”：郊区地块盈利能力各异

今年，沪上首批国有土地出让公告新鲜出炉，长达８个月之久的“干渴期”终于过去。综观这次出让，７０％以上均为住宅用地，算得上是大手笔。但是，此番出让呈现一个明显的特点，即外环外比例上扬，内中环以商业为主。这些“待摘”之地各自具备怎样的特质？本报记者特意选择了１３幅具有代表性地块，逐一分析点评。
　　中环之内基本有利可图
　　徐汇大木桥商业用地（内环内）
　　填补附近商业缺口
位于徐汇区大木桥路１０４街坊２／１丘地块是２０幅地块中唯一的内环内用地，在大木桥路以西，零陵路以南。地块面积约为０．５５１５公顷，地块用途是办公、商业，公告显示其规划容积率为２．０。
大木桥路１０４街坊２／１丘地块面积较小，四周均被老公房包围，若是无拆迁计划，短期内无后续供应可言。虽然零陵路为单行道，但从大木桥路向南１００米左右便是内环高架路，出行较为方便。目前大木桥路、零陵路附近无大规模的商业项目，零星有些小型独栋办公楼。紧贴内环线的利好应该会吸引到众多买家的眼球，２．０的容积率，可建面积１万平方米左右商业项目，排除未来土地出让时限高等因素，大木桥路１０４街坊２／１丘地块的发展潜力令人期待。
虽是最具发展潜力地块，竞拍商仍需考虑如何更有效操作才能使该地块发挥最大效用。目前，这幅位于市中心的地块已经达到“七通一平”状态，竞拍商完全不必担心中心城区地块开发最头痛的拆迁难题。而轨道交通四号线在附近设有站点，加上居民集中区域人气较旺，相信操作商业物业或是办公类物业均有潜力可挖。但与住宅类物业相比，商业物业的价值判断标准较为复杂，仍要靠投资者自身的经营来保证，
目前大木桥路地区的住宅价格在１８０００元左右。以占地面积０．５万平方米，容积率２．０计算，排除将来楼市大起大落可能以及新房优势，该地块建成后的住宅收入，预计可以达到５０００×２×４００００＝４亿元左右。而正常情况下，按楼板价８５００元／平方米计算，每亩的出让价格在１１００万元之内的，投资风险较小。若是每亩出让价格在１１００万元以上的，存在较大的投资风险。但大木桥路１０４街坊２／１丘地块性质属于办公、商业，未来开发商作为出售或者出租使用未知，投资回报无法预计，因此投资风险较难预测。
　　闸北大宁住宅用地（中内环）
　　新近晋升“国际社区”
在今年上海首次出让２０幅国有土地中，位于闸北区大宁板块的６３丘地块是离人民广场市中心最近，交通最为便捷的一块地。６３丘位于大宁国际社区内，共和新路以东，彭江路四方锅炉厂以北，规划中的永和东路以南，东面紧接着就是明园森林都市（查看地图），占地面积为２．９万平方米，容积率为２．０，该地块规划做住宅和商办。
记者从闸北区城市规划管理局周伟良局长处了解到，这块地一半做住宅，一半做商办，其中商办要做甲级写字楼，住宅以中高档住宅为主。他同时认为，这块地是块熟地，全部无动迁，已拆平，是块好地方，在内中环内已很难觅到这样的地块，将于９月份公开招投标。
据大宁国际社区指挥部党委负责人陈福荣预计，每亩地的价格可能要达到７００多万元，包括土地出让金、所有的工建配套费和税收等。他还披露，已在大宁国际社区投资建设的东北名园和全程置业都有意想投资开发或入股这块地。当然最后究竟谁能中标，最终还要看结果。
目前，该地块的住宅均价为１万元／平方米--１．２万元／平方米，商办楼均价为１．５万／元／平方米--１．７万元／平方米。记者按照７００万一亩，占地２．９万平方米，容积率２．０，商住各半计算，土地出让总价约为３．０４亿元，楼板价约为５２４７元／平方米。如按该板块现价算，开发此地的住宅收入约为１１０００×２９０００＝３．１９亿元，商办楼收入约１６０００×２９０００＝４．６４亿元，项目总收入达７．８３亿元，排除不可预测的各种因素，该地块２-３年后，售价上涨，因此花３．０４亿元开发此地，风险较小，获益前景看好。
　　徐汇钦州北路商住用地（中内环）
　　规划中Ｍ９线经过
徐汇区钦州北路２４３街坊１２／１丘地块位于钦州北路以北，桂林路以西。地块面积约为１．０７１４公顷，地块用途为住宅、商办。公告显示其规划容积率为１．９４。
该地块的面积称不上很大，西、南两边被老公房包围，东边紧挨桂林路。值得一提的是，地块北边有一条小河，若作为住宅类物业开发，河道若可以妥善整治，一方面可以为街道解决河道污染情况，另一方面将来还能设计景观房，提升产品附加值。目前来看，钦州北路２４３街坊１２／１丘地块周边地区无后续大盘跟进。但河对面的一大块地目前仍是垃圾处理中转站和驾驶学校的训练场，未来很有可能成为后续供应。
作为徐汇区和闵行区的交界处，钦州北路２４３街坊１２／１丘地块就近的公交线路极少，但步行１５分钟以内可达最近的商业聚集区，附近有好又多、苏宁家电等大型商业配套。并且规划中的轨道交通９号线，将成为该地块未来的交通利好。
目前，该地区的住宅销售价格在每平方米１２０００－１４０００元。以占地面积１万平方米，容积率１．９４计算，该地块建成后的住宅收入，预计可以达到１００００×１．９４×１４０００＝２．７２亿元左右。而正常情况下，按楼板价６５００元／平方米计算，每亩的出让价格在８４０万元之内的，投资风险较小。若是每亩出让价格在８４００万元以上，则投资风险较大。
　　杨浦许昌路住宅用地（中内环）
　　内环外５００米的住宅“宝地”
许昌路地块占地２．６４６８公顷，容积率２．０，在内环线外５００米处，是杨浦不可多得的住宅“宝地”。
虽无轨道交通，但该地块北面仅隔十余米处便是周家嘴路，车辆过往频繁，是连接杨浦与市中心区域的交通要道，距外滩车程在１５分钟以内。
近年周家嘴路、江浦路附近建造不少新房，且再往东３００米处是新建的江浦公园。作为将来的住宅区，该地块可凭借周边一些新村和次新房聚集的人气，吸引不少自住客。比如地块东面紧靠金上海家园（查看地图）的业主去年入住。据其中居民反映，目前该区域居住购物均比较方便。日常便利店、菜场步行均在１０分钟，基本不成问题。“大卖场坐班车３站路，就到长阳路上的欧尚卖场。”
整幅地块占地面积有限，大约在２万平方米，目前正在施工拆除原有的建筑。据门房的老伯介绍，该地块上原为“三毛纺织厂”，搬迁已有一段时间，３个月前才开始拆除地上建筑设施。该地块后续供应有限。地块东、西、北三面，均已为住宅区，西面有在建楼盘，成为其主要后续供应。而且估计南面昆明路上的原上海烟草厂厂房地块，有望成为下一轮供应主力。
目前，地块周边房龄在２年的普通装修次新房，价格在１３０００元／平方米左右。排除将来楼市大起大落可能，以６０００元／平方米楼板价，容积率２．０计算，此地块单价在８００万元／亩，总共价值在２．４亿元，在此投资风险较小。当然，由于该地块周边配套可能近几年发展较大，升值潜力不俗，届时出让金若有抬高，开发商也可尝试走高端路线，不过此举风险不小，有意者必须面临选择。
　　杨浦临青路住宅用地（中内环）
　　欧尚“后花园”可圈可点
１１２街坊１０／１宗地块位于杨浦区龙口路以北，临青路以东。占地面积仅为０．８１１６公顷，容积率２．５。地块虽“袖珍”，但商业气息比周家嘴路有过之而无不及，无论作为住宅或为商业项目，均可圈可点。
该地块一大明显优势在于，虽处小弄堂龙口路，但其南面不到百米处的河间路、临青路口，即为杨浦大桥出口，不时有车辆沿匝道而下。该路有车辆直接通往外滩，车程在１５分钟左右。另一大特质是北面紧贴长阳路上的欧尚超市--“原来就是欧尚后面的地块”。居民对地块的定位十分一致。超市作为周边居民的集中购物场所，为地块打响不少知名度。处于杨浦老宅新村的聚集区，地块附近银行、超市、菜场一应俱全。不过周边缺乏诸如咖啡馆、酒吧之类的休闲娱乐场所，也未有数码广场，而且配套略显凌乱，不及周家嘴路整洁。届时如果该地块上有如此设施弥补，将会使该地区增色不少。
该幅“迷你”地块，占地仅为８０００平方米，龙口路小弄堂宽仅容一辆车通过，上海印染三厂、华东机械厂分部的旧式棕褐色厂房沿街排列，偶尔有一两家小餐饮店露面。整条路向东２００米，便是一片老式公房。
该案周边目前无在造楼盘，但其南面河间路、临青路西侧，长阳路北侧，均有此类老式厂房，或者大片老式新村，尤其是河间路的老厂房，占地面积至少为其２倍，成为后续供应是迟早之事。
目前，地块附近以老公房居多，最近的新盘，只有其西侧，长阳路上的海尚佳园（查看地图）。目前该案售价在１１０００元／平方米。该地块上若建成商住两用项目，排除大幅度价格变动，以住宅楼板价５０００元／平方米为参考，容积率２．５计算，此地块单价在８３３万元／亩，总共价值在１亿元则风险较小。不过完全要市场接受，还要看周围老式厂房是否能及时“跟进”、变换模样，否则很有可能降低所建楼盘的品质。
　

来源：上海商报责任编辑：启云　　　

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