2010-02-04
银行房贷收紧，房地产新政“阴云”笼罩下，民营资本之都温州，土地价格已经开始松动。而海南疯狂的房地产市场，成了当地民营资本的倾斜口。
地价温吞水
温州时代集团大地房地产开发有限公司最近在乐清拿到的地块堪称当地地王,成交总地价7.9亿元。根据土地面积和建筑规划,这楼面地价达到了9255元/平方米,虽然也是近期当地之冠,但是这个成交价的上涨幅度已经远远低于之前出让的土地。
有知情人士透露,时代集团拿到的地块属于当地的黄金地段,在乐清市政府附近,起拍底价为4.68亿元。成交价不到底价的2倍,已经远低于此前5倍底价以上的成交价。而实际单价也仅仅比2009年初拍卖的一块偏远土地略高而已。
“他们原本是准备10亿元拿地的,这远远低于他们的预算。”一名知情人士透露。
乐清是一个温州财富最为集中的区域之一,在温州,近期的土地市场大致与乐清相似。
如去年年底由恒达集团有限公司所获的地块,处在温州市区的郊区位置,名为瓯海区茶山街道中心区6-a地块,起拍价为2.154亿元,成交价为10.43亿元,比起拍底价翻高了5倍左右。
记者从温州国土资源局网站的公开资料上发现,自去年下半年以来,市区范围内基本没有住宅或者商住性质的地块出让,就算城乡区域在内,住宅性质的地块出让占比也不足10%。
在这种供应稀缺的前提下,地价还不能翻高,的确远远超过开发商预料。
在这个时期,除了3块城镇住宅用地和一块二类居住用地出让外,不见其他住宅性质的土地出让。总共出让65地块,其中仅有9块城镇住宅用地或商住性质的地块出让。
政策迷茫期
“银行开发融资今年以来的确收紧了,土地抵押贷款基本停了,而且,项目贷款审批的周期也开始延长了。”在温州市平阳县去年年底刚拿地的一名开发商告诉记者,“自有资金没有实力的开发商,拿地确实要谨慎。”
确实,根据上述知情人士透露,乐清地王获得的温州时代集团大地房地产开发有限公司,自有资金可以保证今后开发。
近期当地的楼市现象也让这种谨慎情绪升级。
1月温州房地产市场销售情况并不理想。温州市房地产信息网的数据显示,温州鹿城区商品房日成交量皆在10套左右。1月27日,温州商品房单日成交总量仅为15套,这较去年12月底日均销售100多套的温州楼市大相径庭。
温州一家地产中介机构的总裁麻进讴告诉记者,前两年,温州房价未曾跌过,所以今年有一项调查显示,温州成了全国房价最高的城市之一。但这次,确实出现了分歧。“那些获利较多、追求保守的炒房客早在2009年到12月份前房子就出手了。到了2010年1月,激进的投资者已明显减少,空方占据优势。”
而且,一些开发商还在腾挪资金加速海南既得的土地开发。
“在温州当地拿地,我们暂时没有计划了。”在海南拥有五六块土地的周老板告诉记者。他是温州当地一家房地产开发公司的股东之一。
“我们房地产开发基本都是自有资本。”周老板是当地皮革销售领域的企业主。在当地,他与人合股开发的高档楼盘2010年底交付使用。2009年已开始对外销售期房,根据其网上统计的数据,价格从每平方米5000元,飙升到目前的4万元。“目前国家信贷趋于紧缩,房价涨势这波基本结束,现在我们要转移资金加快海南的开发。”周说。
在他看来,海南的政策现在一片利好,但不知道持续多久,越快完成开发越稳妥。
追琼“敢死队”
区域资本的容量是固定的,由于当地的市场没有刺激点,而海南的疯狂犹如一服猛药,温州资本必然逐利而去。
何隆是温州的一名80后的教师,炒房经历已经10年,从初始的身无分文,到如今的身家千万,依靠的就是炒楼所获。他认为,温州、上海、北京等地的楼市这波涨势已过,海南虽然房价疯狂,但比起温州而言,并不为高。于是,他想利用寒假,再去趟海南,当一回买涨敢死队。
何隆是温州数千亿民间资本的代表之一,这种海南投资的追高精神,在温州也并非个例。记者向当地11名深谙房地产领域的投资人士了解到,他们的闲置资金或者已经进入海南,或者正在蓄势而入。
温州对海南的热度是“倾城”性的。从海南国际旅游岛获批之后,民间资本“追琼”者可以用前赴后继来形容。当地民航处相关人士告诉记者,去海南的客流量这个时期比去年同期增加了起码三四倍。
曾经带过炒楼团的一名刘姓投资者告诉记者,身边很多朋友已经在海南买了不少房子,他也腾挪闲置资金准备冲进去。
他认为,虽然海南其实并不是个经济发达的地方,很多地方都还很贫穷,博鳌的单价由原来的3000元涨到了一万多元,离三亚160多公里的楼盘,要七八千元一平方米。即便如此,跟温州的两三万房子的性价比来论,海南的国际旅游岛的潜力会更大。
事实上,在过去的10年间,温商已经潜伏进三亚的地产开发。在海南国际旅游岛获批之前,已经有不少来自温州的客商来三亚开发房地产项目。如今,“国际旅游岛”一出,海南房价暴涨,早两三年就开始投资炒房的温商的盈利又引来了一批又一批的接盘资金。
2010年,海南房产仍然是这个城市里投资者的主要方向。
