发布日期：2010-01-25          
　　去年11月正在建设中的凤凰岛。这个有着浙商背景的楼盘，今年1月因为房价大涨，成为了浙商海南炒房传奇中最浓重的一笔。
　　“国际旅游岛”的概念像一支强心剂，让海南在今年跃然成为各路资本狂舞的天堂，而浙商无疑是最引人关注的一支资本军团。
　　有关浙商的各种消息正在互联网蔓延，“10万浙商携300亿海南炒房”、“温州炒房客半月净赚上千万”……这些标题让浙商恍如传奇。
　　究竟在海南目前有多少浙江资本？他们是否推动疯涨的房价？近日，记者赶赴海南探访地产乱象中的浙商。
　　采访中记者发现，这一轮海南热潮中，浙商资本并没有太多传奇，只是，他们比别人早起步了十年。
　　浙江人买房并不多
　　“我们这里的房子都已卖完了，售楼员也已经放假了。”1月23日，记者在海南省琼海市区采访时发现，很多楼盘的售楼处都冷冷清清，留守人员对此的答复是：“已经无房可卖。”
　　同样，在三亚，这两天虽然上门看楼盘的客户络绎不绝，但是得到的答案却都是“没有房子”，只有少数几个楼盘接受预订。
　　对于一个房价搁置了十年没有变化、最多时有600多宗烂尾楼的海南来说，如今正在经历的是一个房产业的神话。
　　有数据显示，在1月4日海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略后的5天内，整个海南省的商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和，达到171.12亿元。
　　来自浙江的民间资本被认为是海南本轮房价上涨的推手，特别是三亚凤凰岛——这个具有浙商背景的房地产项目，在创造了每平方米7万元、一天销售700套的销售奇迹后，媒体开始将海南的高房价与温州人联系在一起，在一些媒体上，甚至看到了“10万浙商携300亿海南炒房”这样的标题。
　　海南的房价真的是温州人炒上去的吗？究竟有多少浙江资本在海南投资房地产？记者在采访中发现，最近被媒体炒得火热的三亚房地产，特别是凤凰岛项目，浙江的买家并不是很多。
　　在三亚的几个售楼处，记者了解到，虽然来看房的人不少，但是许多是操着北方口音的客人，浙江人反倒显得比较零星。
　　温州国光房产在三亚的项目——三亚国光豪生度假酒店，是浙商目前在海南完成的最大房产项目之一，该公司总经理金联科告诉记者：“现在全世界的投资者都在涌进三亚，中国大陆以上海、江苏、北京和东北人为主，浙江人仅占其中的一小部分。”
　　一位海内房产的业内人士则向记者透露，现在海南绝大多数的楼盘不是真的没有房子，而是在捂盘惜售、囤地惜建，坐待升值，由此造成的房源紧张进一步加剧了房价的上涨。他说：“许多正在上涨的房价，并不是温州人炒上去的，而是有人在借着温州人的消息‘捂出来的’。”
　　浙商资本十年“潜伏”  赚的是当年“抄底”钱
　　“300亿炒房是个什么概念？也太夸张了吧！要知道海南2008年的GDP才一千多个亿啊！”针对前段时间“十万浙商携300亿海南炒房”的报道，海口温州商会会长张益文一见到记者，首先提出了异议。
　　据张益文介绍，目前浙商在海南兴办了各类工商企业千余家，主要从事制药、商贸、农业开发、房地产开发、水产养殖和餐饮旅游等行业。据了解，早在十年前海南处于低谷时，一些浙商看中海南的优惠政策，就已悄然“潜伏”其间。
　　目前，这些项目全部累计投资总额是300多亿元，而不是媒体上说的300亿全部投资在房地产项目上。“虽然在房地产开发、工程建设、旅游酒店行业方面，也有不少浙商涉足，但比例并不是很大。”
　　而在海南创办实业的温州商人，据温州商会的人介绍大约在两万人左右，在工商部门登记注册的企业逾1000多家，总投资额200多亿元，投资领域涉及房地产开发、工程建设、种植养殖、轻工机械、五金电器灯具、通讯电子、日用百货、旅游酒店等行业，其中投资房地产的有100亿元，属于早些年在海南的房产投资。
　　“不管是位置、风景，还是气候，海南的优势都是明显的，只是价值一直没有得到体现。”温州国光房产总经理金联科表示。几年前国光房产在三亚拿到的地价，大大高出同行，一度被看作是业内的笑话，但是如今投资十多个亿建造的豪生度假酒店，已经成为浙商在三亚最成功的项目之一。
　　据商会的人估算，近半年来温州人投资房地产的热钱最多不会超过30亿元。“而且，现在来炒房的只是一些零散的游资，并不能体现浙江资本真正的走向。”
　　“浙商确实在海南投资了房地产，但这些项目是很早就开发了的，而不是看到房价飞涨才跑来投资的。”海南省浙江商会办公室主任徐燕告诉记者。
　　目前在海南投资了房地产项目的浙江企业，包括耀江集团、国都控股、吉利集团、中凯企业集团、中国广厦集团、美都控股、浙江二轻集团、天朗投资、华立地产、温州国光房产、浙江世贸君澜酒店集团等十多家企业，都是在新政策尚不明朗时就已注资开发。
　　而浙江企业参与的项目，开发模式各不相同。譬如国都控股联手众诚国际，耀江集团联手海德股份，南都房产集团则联手宁波埃美柯投资有限公司和中科联控股集团等等。也有像中凯企业集团、温州国光房产这样打自主品牌的。而更多的浙江资本打出的是旅居概念牌，即“地产+酒店”，或“地产+旅游”，其中以浙江世贸君澜酒店集团、美都控股、吉利集团等最具代表性。
　　不过，需要特别指出的是，除了在建的三亚凤凰岛之外，浙江企业开发的房地产项目大多已经在2009年或之前完成建设，并销售完毕。
　　“如果一定要说浙商在此轮海南房产获益的话，最关键的原因是，他们较早‘潜伏’在了海南，赚的是‘抄底’的钱，而不是现在‘炒房’的钱。”张益文表示。
　　“说句老实话，我们也不希望海南的房地产价格上涨过快，因为这将给我们的下一步投资增加成本支出。”张益文告诉记者，比如他自己所在的温州商会正在筹划一座400亩的商贸城，从内心来说他是不希望地价房价上涨的。

相关阅读：
海南省真想降房价吗？
2010-1-30 叶檀
        海南房价之高引发全国关注。
        当地官员屡次表明稳定房价的愿望。1月26日，海南省委书记卫留成表示，不希望“地王”出现，政府也不能因眼前一时利益助推地价上升。同时，他也给房地产业吃下定心丸，海南因为其资源的稀缺性，土地和房地产将越来越珍贵，在未来30年房地产都将是海南发展的支柱产业之一。政府要多管齐下，保持房地产健康发展，促进稳定上升。
        海南房地产目前的现状当然不能用稳定二字来概括。在今年1月4日国务院公布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后的5天之内，整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量(2008年海南商品房销售额为171.12亿元)。
         在海南省房地产狂热跳升后，当地政府做了什么降温的措施？
         听其言不如观其行。在国际旅游岛概念催热海南楼市后，1月15日，海南宣布今年3月底前暂停商业性开发土地出让，暂停审批新房地产开发项目。消息一出，如火烹油，以往一直温和上涨的海南楼市直线飙涨，不少楼盘房价直接跳涨，有的干脆封盘不卖。难道当地政府不知道此时捂地不售的直接后果就是房价跳升吗？我们实在不应该低估政府官员的智商与财商，尤其是对谙熟中国经济的地方官员。
         海南省暂停土地出让，进行类似于股市涨跌停板的举措意在何处？有媒体报道，知情官员表示暂停土地出让旨在抑制房地产炒作，进行科学规划，而不是要减少土地供应，“今年我们将向国土资源部申请追加土地利用计划指标,进一步加大土地供应量”。与此同时，目前《海南国际旅游岛建设总体规划》正在加紧制定中，预计1月底就能提交国家发改委审批。
         这些原因都是台面上的原因，而另一个原因似乎是为了实现土地价格最大化。
         一些线索可以显现端倪。2009年11月16号《海口晚报》一篇题为《海南：省级土地收储欲破部分市县地价低局面》的文章表示，海南部分地区过早出让土地，地方政府缺乏一级开发能力，导致很多土地被贱卖。海南省国土环境资源厅厅长严之尧坦言，目前地价还没有体现出海南土地的价值。根据海南省国土环境资源厅统计，目前海南的土地总面积约354万公顷，尚未开发利用的土地只有26万公顷，约占土地总面积的8%。
        为了今后不再为贱卖土地、收益全被开发商拿走而后悔，海南省正在学习外地土地储备的先进经验。有海南官员同时透露，为解决部分市县过早出让土地导致很多土地被贱卖的问题，海南正探索的省级土地收储模式仍在进一步酝酿。按照海南省正在探索的省级土地收储模式，今后市县城区以内的土地收储及交易原则上由地方政府自理，省级收储中心不插手。但市县城区范围之外的省级重大基础设施或是与旅游岛开发建设有关的大片区开发，或将由省级收储中心统一负责。海南省正试图利用省级土地储备交易中心，建成一个大的土地交易平台，用较少的成本来统筹全省土地资源，使得土地利益最大化。
        业内人士估计，目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿。虽然没有1992年的上万家房地产企业那么多，但目前房地产投资占固定投资比例正在与当年看齐。相信在土地垄断打包上市后，海南的地价仍将有跃升。
        海南还在调整移民人群。借助规划，希望成为旅游与购物岛，因此让海南成为富裕人群的集聚地。如海南省国土环境资源厅负责人强调，海南对土地供应也是有保有压：“近期特别将增加保障性住房的供地指标，控制普通商品房尤其是低端的移民式商品房项目的用地供应指标，严格防止圈地和贱卖土地。”
        来看看房地产对于地方财政和拉动GDP的威力。2009年上海房地财政近千亿元，占财政总收入25%；2008年浙江省GDP的21486（亿元），商品房销售金额为1872.9642（亿元）,商品房销售的GDP占比为8.71%。2009年的浙江商品房销售4302.8770（万元），占2008年浙江GDP的20.02%。
        不要说海南不希望房价下降，有哪个地方政府是真正希望房价下降的？从海南省的种种举措来看，无非是希望借助新规划的契机，使海南经济从虚转实。房地产价格要涨，但不能猛涨，要在今年三十年内逐渐上升，成为海南取之不尽的财富宝库，而不能半年之内透支殆尽。
        不过，如果海南房地产维持目前的疯狂势头，海南经济将迅速由实转虚，除了收获泡沫之外，一无所有。
注：海南似乎美滋滋地，觉得风景这边独好，房地产价格上涨是经济上升的产物，殊不知是接到了烫手的山芋。