温州人买房热情并未重新点燃
对于“放贷＋超低折扣”的组合模式与中小开发商合作，也是看的人多，谈成的人少
被专家称之为“迷失资本”的温州民间资金，似乎仍然在“跌跌撞撞”中寻找自己的出路。近日来有关温州人集体出击看房抄底楼市的消息再次频频被各大媒体曝光。
在全国各地的楼价纷纷显露出下降趋势之时，温州资金似乎已经按耐不住寂寞，再次选择集体出击？隐退没多久的“炒房团”真的要再战江湖？
“金融危机下，全国多数中小房地产开发商都陷入资金链紧张的困境，因而对资金雄厚又有‘炒房’情节的温州民间资金寄予厚望。”温州中小企业促进会会长周德文告诉记者。
“事实上，现在的温州民间资金是集中起来向一些三线城市的开发商借贷资金，与‘炒房团’完全是两个概念。我觉得媒体有些言过其实了。”温州大型房产中介天浩置业总经理王珍楠说。
王同时认为，温州炒房热情并未兴起的另一个佐证是：房产中介公司至今依然惨淡着，去年以来，已经有近一半的中介公司关门倒闭。
“烂尾楼收购基金”
横空出世
“在我看来，这场百年一遇的金融危机，也正在提供一个百年一遇的投资机遇。”首华创投林阿信，一直徘徊在温州投资客与专业的创投人两个截然相反的角色之间，林阿信在经过一段时间的苦思冥想之后，得出了一个相对“折中”、却又极具当地特色的模式：筹建专业的烂尾楼收购基金。
“一方面，现在全国各地资金链紧张的中小开发商比较多，烂尾楼资源丰富、而且金融危机影响下，价位也相对比较低；另一方面温州人对私募股权投资这种‘看不见却回报周期又长’的投资方式认同度仍然比较低。”这是林阿信组建烂尾楼收购基金的初衷，事实证明他的作法迅速得到了认同——他身边的温州民资对烂尾楼基金的兴趣远超过私募股权投资。
事实上，通过收购“烂尾楼”，然后再包装后组团销售，一位温州的投资人士透露，运作得好的话，利润甚至超过100%。从大范围内的“炒房”，到专业的针对“烂尾楼”，温州资金对地产投资也开始流露出自己明显的倾向性。
今年9月份在湖南收购一个烂尾楼项目，最近又收购山东河东一个大型百货公司，温州龙天行房地产营销策划公司执行总裁王胜强告诉记者，近一个月时间，他就明显感觉到温州人对投资楼市的热情又开始升温，“不过出于风险考虑，一般选择投资对象上有两大‘守则’：一是投资商铺；二是只投资当地商业最中心的旺铺。”
“同比今年上半年，现在‘烂尾楼’的收购价同比降幅从30%到50%不等。”王胜强告诉记者。只是，这样的折价，在部分人看来是机遇，而在另外一部分看来却是继续下降的风险，“买涨不买跌”的普遍心态仍然令多数的投资基金继续“踯躅”在房地产之外，选择继续观望。
向房开商
发放低折扣抵押借贷
除了抄底“烂尾楼”，温州民资最近还有一种新投资模式：以借贷形式曲线进入各地楼市。
业内人士介绍，这种模式成型也从侧面反映出各地中小开发商普遍资金紧张。“各地的中小开发商资金纷纷告急，而早就名声在外的温州民资成了他们‘救命稻草’。其中一些开发商资金链已濒临断裂，为了吸引温州资金进入甚至已经失去了议价能力，为了贷款成功他们不得不以超低折扣抵押楼盘。”
如，以一个开盘价为1万元/平方米、总价为2亿元的开发楼盘为例，为拿到1亿元的半年期贷款，已失去“议价能力”的开发商，只好答应放贷人月利率5%、房价5折销售的要求。
在6个月期限内，开发商如期付息，放贷人坐收每月5%的月息回报。一旦不能如期付息，放贷人实际买到5000元/平方米超低折扣房。如果到期时，房价跌至8000元/平方米，放贷人仍有3000元/平方米的市场差价好赚。但是如果一年后的房价降到了5000元/平方米以下，放贷人就只能亏钱。其中的投资风险也不小。
天浩置业王珍楠是比较早注意到温州民资这种新投资模式的人。最近，有几位对房地产市场并不熟悉的投资人找到他，咨询有关房地产形势的问题，细聊下来，发现这些人都是出于同一种投资方式：要给湖南的一个地产项目借贷几千万元，对方楼盘以怎样的抵押价比较安全。
王珍楠说，很多投资人通过一些房产中介公司、身边的亲戚朋友介绍，联系到相关项目，主要是以江西、江苏、湖南等二三线城市的开发商为主，一般单笔借贷的金额就高达几千万元。
温州中小企业促进会会长周德文最近接到的电话里，不少人也都是各地的房产开发商主动上门寻找温州民资合作的。周德文将这种抵押房产借贷的模式称为——“炒房资金、民间借贷、实业投资”组合的温州新资本。
中介依然惨淡
炒房团并未兴起
“温州炒房团”“温州千人购房团再现”……最近，媒体有关“温州炒房团”的字眼又开始频频出现。
最早在2000年开始，“温州炒房团”逐渐成形，到2001年8月157个温州人组成的“看房团”携5000万资金奔赴上海，之后，“温州炒房团”开始名声在外。
到了2003年、2004年，风风火火的“温州炒房团”转战各地再加上当时房价节节攀升，“温州炒房团”雷厉风行的举措随着媒体铺天盖地的报道逐渐变得“妖魔化”，越来越多的民众将房价的上涨归咎于“温州炒房团”。
但是2005年在宏观调控下，“温州炒房团”的资金开始进退不一，出现分化。直到今年奥运会之前，周德文认为大量的温州民资开始从楼市中撤退，“炒房团”的概念逐渐被淡化。今年8月份，有浙江本地媒体更是正式宣告：作为温州炒房团的最后鏖战之地，北京的寒冬标志着温州炒房团将成为历史名词。
谁料，如今风云突变，才黯淡了两个月的“温州炒房团”，又开始被外界高举“抄底”之牌。虽然其中炒作的“妖魔化”成份占了很大比例，但是温州民间零散的投资和难以统计的民资，使得这一说法很难有个肯定的“官方”说法。
“迷失”中的温州民资，到底会不会重新大规模地进军楼市，将那里视作自己的下一个驿站？周德文默认了这是“温州炒房团再次抬头向房地产进军”的开始，但是记者咨询当地几位业内人士，答案却并不相同。
认同了上述的“低折扣抵押借贷”投资方式的存在，王珍楠也多次强调：“这只是温州资金投资曲线进入楼市的一种新动向，与‘炒房团抄底楼市’完全是两个不同的概念。”
借贷的金额大，再加上现在房地产低迷，温州当地的投资人往往在与对方达成协议之前，都要听取地产专业咨询公司的意见，而王珍楠给出的建议也是：“按照现在的地产形势看，楼盘的抵押价即使降至五折，也还是有被套牢的风险。如果有可能，三折会更具有安全边际。”
但是温州方兴担保有限公司方培林告诉记者，对房地产后市的不确定性，还是让多数温州民资选择了继续观望，而不是急于下手。“温州是有这么一种现象，但是在谈的人多，真正谈成的仍只是少数几家。”他说，“民间借贷之间对房地产市场是格外谨慎，有传说一般温州民资借贷月利率高达5%，其实一般3%月利率差不多；而三折、五折这样的折扣抵押价双方也很难达成共识。”
“‘温州炒房团’出现的背景是：温州当地的楼价水涨船高、且资源稀缺，而同时外地楼价相对便宜，于是越来越多的温州资金流到外地去购房，并逐渐成风。但是现在连温州当地的房地产都开始一片观望气氛、新开楼盘也开始滞销，这本身就代表了温州人对楼市的一种普遍态度，怎么还可能大规模出去抄底楼市？”王珍楠分析，如果温州炒房热情已经重新点燃，房产中介的日子就不可能再惨淡下去，但事实却是“去年以来，已经有近一半的中介公司关闭了”。
