近期，上海越来越多的楼市出现“温州客”的身影，一些本地新开楼盘已迫不及待地打出“热烈欢迎温州看房团”的横幅，以取悦那些“实力”买家。于是有人将最近上海房价的整体抬升，与温州炒房团的推波助澜联系在一起。针对这一盛传多时的业内传闻，记者昨天在采访中了解到，个别新盘发售现场、个别房产拍卖会、个别交投热门板块的确出现了“温州客”的身影，但断言这一群体已重新杀回上海楼市还为时尚早。

　　调查开发商打横幅欢迎温州看房团

　　“刚出门准备看样板房，突然来了两辆大巴，下来满满两车人，一下子把售楼处大门挤满了。”在位于本市西南郊县的某楼盘业主论坛上，一名看房者图文并茂地描述了自己的一次看房经历。最令其意外的莫过于文中提到的“满满两车人”--不是别人，正是以善于炒房而著称的温州看房团。售楼处门口，“热烈欢迎温州看房团”的标语格外扎眼。

　　“紧接着，售楼处人大多跑去接待他们了。”这位看房者谈到，自己开始以为售楼处门口挂着的红色横幅乃一“噱头”，但当看到这一庞大的看房团一抵达，售楼处的态度发生一百八十度转变，即深信这便是传说中的“温州团”。

　　记者在其上传的图片中看到，该　“温州团”的规模在40-50人左右，有专人引领，年纪大多已届中年。可该楼盘地处上海郊县，且户型多为中小型，不大符合温州炒家　“市中心、高总价”的投资取向，于是有网友跟帖猜测这批温州客此行　“猎物”为何？“莫非看中他们的商铺了？”还有网友调侃，这一楼盘接下来的价格必看涨。

　　对于人们疑惑开发商大打“温州客”的旗号，到底是促销“噱头”还是温州资金的确“重出江湖”，易居分析师薛建雄说，位于上海市中心的多个楼盘也陆续出现　“温州客”身影--和记黄埔旗下御翠园于4月份推出的24栋双拼别墅，每栋价格1300万-1500万元，有几栋就被温州客买走；御翠豪庭黄金城道总共40个商铺，其中13个商铺被5名温州客买走。

　　“大浦东”成温州人主投地区

　　“随着今年初以来上海楼市成交复苏，投资客有所抬头，温州炒家自然不会放过这一绝好的机会。”昨天，信义房屋古北店王店长谈起近期一桩浙江籍买家的成交案例。这个浙江籍投资客，去年看中一套古北中央花园的房子，当时单价2.8万元/平方米，总价480万，后来觉得可能房价还会跌，就放弃了。前不久看房价涨了，按捺不住出了手，但房价已比他之前看的时候上涨不少。这一回，他买了古北国际花园一套单价3.5万元/平方米、总价700万元的房子。该套房屋如果在去年买进，单价为2.8万元/平方米。

　　虽未透露这一浙江籍人士的具体背景，但王店长表示，当下的确有部分投资客蠢蠢欲动，目前来看，投资客的比例上升到30%左右。以古北地区为例，投资客多以浙江籍、台湾籍人士为主，从投资物业品种来讲，浙江商人更关注商铺和办公用房，他们觉得该物业形式投资潜力更大、更具保值性。

　　21世纪不动产陆家嘴区域高级经理杨雷介绍，在上海，2月份就有温州资金开始进场，随后逐月加速。尤其是浦东、南汇两区合并后，“大浦东”成为温州人主要投资地区。今年4月份，浙江人占浦东二手房成交量的30％，其中温州人约占80％，一般多为7成贷款。据统计，4月份浦东二手房成交金额近60亿元。以此推算，当月温州人现金购买浦东二手房金额高达4亿多元。

　　大量资本流入房地产市场

　　业界一直有观点认为，上海、杭州等国内多座一线城市房价在一季度集体抬升，与民间资本雄厚的温州炒房力量的推动不无关系。统计数据显示，　5月杭州和上海新房房价环比分别上涨0.7%和0.5%。此外，　5月房价环比上涨较快的城市还有厦门2.1%、深圳1.7%、长春1.5%、广州1.4%和青岛1.2%。

　　在薛建雄提供的一份报告中，人们可以较为清晰地看到温州民间资本重新步入上海楼市的最新“路线图”。

　　5月，上海国际建材家居品牌中心购买房源49套、周浦万达广场32套、东方国贸批发城14套房源、仁恒河滨城15套、御翠豪庭20套、中海翡翠湖岸18套、金地各林风范城14套。在上海内环内的唯一别墅区，由四季雅苑、御翠园、汤臣湖庭等项目中组成的花木板块，更是聚居着大量的温州人和他们所投资的高端别墅。

　　“从产品形态上来看，温州炒房者更关注高档房、商铺和写字楼。”薛建雄表示，4、5月份上海的商铺、写字楼成交势头，与商品住宅一起保持着较快的回暖速度。实际上，之前　“和黄”推出的御翠园和御翠豪庭铺位短期内销售一空，有不少是温州人的功劳。而在杭州蓝色钱江和西溪里排屋等排队抢购项目中，也有近四成买家是温州人。

　　“'温州客'只能算是房地产投资的一个标杆，流动性过剩使得大量资本流入房地产市场，才是目前部分城市房价过快上涨且快速蔓延的主要原因。”薛建雄归纳说。

　　“热钱”涌入尚不能下定论

　　“从5月份开始，改善型需求逐渐成为市场主导。”上海中原地产研究咨询部经理马冀表示，近期二手房成交价格的上涨，主要源于市场成交结构的一个变化。

　　“前四个月，随着上海二手房市场中低端刚性需求率先井喷，5月以老工房为代表的中低价位二手房客户量已明显回落。”马冀指出。就这一现象，业内人士普遍解读为，在成交量、价齐升的局面下，不断有投资客进场，是促使中低价位房产成交“刹车”、进而市场成交的主力转移至中高档住宅的主因，而这部分投资客的组成中，便有温州客的身影。

　　事实上，随着国家信贷量逐步放大，京、沪、粤等国内一线城市的楼市在一季度均“嗅”到了“小阳春”的气息。为了使利益最大化，包括温州客在内的一些由实业资本、炒房资金组成的资本运作团队，不断“游走”各主要城市，携巨额资金与当地开发商进行项目合作。在银根紧缩、开发商资金链告急时，他们以高息放贷获利。在楼盘正式销售时，这些团队成员又以购房者的身份现场“高价”买房，为开发商套取更多的银行贷款，这一行为被指是“假按揭”的升级版。

　　一位知情人士透露，目前，温州的资本运作团队至少有1000多个。他们中一些是多年炒房的投资者，当中还不乏一些服装、眼镜企业的老板。他们不仅自身资金雄厚，而且能在很短时间里筹集到上亿元资金。

　　“在楼市阶段性回暖和流动性过剩推动下，少量投资需求入市，大部分属于富裕阶层，抱着中长期保值增值目的入市，短线投资者和炒房团还尚未入市，境外'热钱'更不可能大胆'抄底'。

　　“就当前外界所风传的温州客重出”江湖“的传闻，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受记者采访时提醒购房者，”不必听风就是雨，以为'热钱'又像前几年那样涌进来了。“