年底抄底要理性

　　12月热词：抄底

　　2008年，开发商经历了前所未有的困难，经济风暴的袭击更让开发商雪上加霜。购房者似乎对市场失去了信心，好在政府及时出手拯救经济，一系列刺激消费的政策出台。诸如4万亿扩大内需、减税，更破天荒地将存贷款利率数次下调。短短两个多月之内，央行连续四次降息，且幅度远超市场预期。年底政府各项救市政策的集中出台，使极度缺乏信心的市场看到一丝光明。

　　同时，开发商也采取各种方式自救，从一开始优惠打折式的暗降，特价抛售，到亮出底牌直接降价，让消费者浓重的观望情绪有所好转，利于市场信心的恢复。一方面是政策方面的利好，使购房者清楚地看到国家促进经济增长的决心；另一方面房价下行逐步接近消费者心理预期，促进部分刚性需求者提前放弃观望。无论是自住买房人还是投资客，随着政策的不断出台都在不断询问：目前是否到了抄底的时候。

　　政策背景：

　　利好政策不断出台

　　12月对房地产市场而言可谓政策利好不断。中国人民银行日前宣布，从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。

　　2008年12月13日国务院办公厅下发《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，其中针对房产市场的意见指出：落实和出台有关信贷政策措施，支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房。

　　而2008年12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，为进一步鼓励普通商品住房消费，对满足条件的个人购买第二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。

　　具体内容为：对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超(房超博客，房超新闻，房超说吧)过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　事件：

　　自住客年底频频出手

　　在利好政策和开发商加大打折力度的综合作用下，一些低价开盘的新盘出现了少见的抢购场面。先是远洋·沁山水以低于周边楼盘价格2000多元的超低价开盘，开盘当日即告售罄，接着位于东四环的金都心语推出的200多套8800元/平方米的低价房，开盘半天时间也告售罄。而该项目于12月6日再次推出的200余套此类低价房，火爆程度依旧。这些楼盘的共同特点是开盘较周边同档楼盘价格低很多。

　　与此同时，受利好政策的影响，二手房市场也有类似征兆。据21世纪不动产、北京中原等多个门店反映，只要业主的价格松口到适当水平，就能成交。21世纪不动产北京区域11月份二手房的交易量环比增加了近20%；据北京中原三级市场部监测数据显示，11月北京中高档二手商品房成交均价为13682元/平方米，呈下降趋势，而成交量则环比上涨16.56%。

　　观点：

　　年底理性抄底

　　楼市利好政策频出，开发商加大打折促销力度，以及近来消费者不断出手交易频频，这些是否意味着楼市已经到底了呢？买房人是否可以出手抄底了呢？

　　21世纪不动产高级分析师孟奇结合近几年对市场运行情况分析说，对于刚性需求来说，年底年初可能是购房的最佳时间段之一。主要是因为，年底是开发商集中还款的高峰期，包括到期的施工款、银行贷款及其他借款都需要偿还，地产上市公司由于追求年报业绩甚至需要对部分楼栋清盘结算。这种巨大的资金压力，迫使有楼盘在售的开发商不得不拿出部分户型高折扣出售。孟奇建议，对于自住需求强烈的消费者，在多次踩盘（交通、规划、设计），侦查好自己的中意楼盘后，一旦开发商被迫低折扣售房，可果断出手。

　　目前市场上一些大型的主流地产项目房价基本不会再降，亚豪房地产服务机构副总王英男认为，大型地产公司和国有上市地产公司，融资渠道比较广，资金链上不容易出现断裂，加上前期销售积累的资金，足以使他们安然度过年关，无需再通过降价等销售方式来实现资金的回流。目前可以购买这类型的楼盘，购买风险比较小，同时楼盘品质也有所保障。

　　但是对于一些中小型项目，尤其是五环外靠降价来回流资金的房企，王英男提醒消费者，在考虑其优惠价格、居住及交通时间成本的同时，还要考虑该项目的资金情况，是否会存在延期或烂尾的风险。