如今的地产江湖，实力为王。
经历了几次调整和繁荣以后，大连万达集团股份有限公司董事长王健林意识到，要想更好地活下去，必须要有风险意识。“只要经历过低潮的人，都会心有余悸，无论如何留一手。”
王健林判断，调整期至少持续两年，而紧日子或将成为今后的常态。为此万达制定从紧战略，加快现金流回笼、减少买地、开展节约运动，准备过紧日子。
王健林近日接受了本报记者的专访。
“我反对救市”
《21世纪》：今年以来，宏观经济形势面临重大的不确定性，您是怎样看待当下的形势的？
王健林：温家宝总理在今年3月份讲过一句话，今年有可能是中国经济最困难的一年。那时候大家不理解，现在实践证明，中国经济已经步入最困难的时期。
首先是国际经济形势发生了变化，世界经济有四大发动机，美国、日本、欧洲、中国，现在美国、日本、欧洲三大发动机熄火了。尤其是美国，占世界经济总量的1/4，次贷危机恶化等一系列问题导致经济衰退，也导致中国出口减少。中国经济和世界经济的联系更紧密了，国际环境变化了，中国也受影响。整个中国经济不好，万达肯定也受影响。
其次是国际粮油危机。国际粮食危机，40多年来头一回出现，其实供求关系没有太大变化。主要是生物燃料消耗了大量粮食，再加上投机商进行炒作，纷纷买入，导致玉米(资讯，行情)、大豆(资讯，行情)价格急速上涨，形成大规模的输入型通胀。尤其是在目前局面下，中国的粮油价格偏低，蕴藏着更大的风险。
第三是国内宏观调控因素的影响。国内宏观调控从2004年至今第五年了，一系列措施出台后到今年合在一起产生了综合作用。
第四是中国国民的心里预期发生了变化，这是最可怕的。现在股市和楼市不好，主要是因为人们的预期发生了变化，所谓买涨不买落。
《21世纪》：怎样看待宏观经济形势对房地产行业的影响？
王健林：房地产拥有投资和消费的双重属性，仅仅靠刚性自住需求是难以支撑市场的。现在经济预期变坏，自然会影响到人们的投资。而且在通胀背景下，信贷不断紧缩，房地产企业不仅融资难度增加，资金使用成本也增加。我们算了一笔账，建安成本在过去一年的时间里上涨了13%-15%，其中包括钢材价格的上涨，工人的劳动保险支出，致使财务费用不断增加。摊入总成本中上升了4%—5%。像2007年的好日子不会再有了，去年有些企业利润率超过40%，而现在能够达到5%-10%的利润就已不易。
《21世纪》：您认为调整期将会持续多长时间？
王健林：我有个基本判断，中国经济要有两三年的调整期。如果现有政策不做任何调整的话，从去年下半年开始算起，要想恢复好日子可能要到2010年上半年。如果现在采取适度宽松的政策，可能2009年下半年就会好起来。
《21世纪》：您认为开发商该如何应对这轮调整？
王健林：开发商不能再以2004年-2005年那轮宏观调控的心态来应对了，这一次调控跟以往任何一次都不同。那一轮调控带来的是房价报复性的上涨。从2005年到2007年，卖房子就像卖白菜一样，那不是市场常态，肯定会遭到市场报复。泡沫会破裂，这就是事物的规律。万达从来不希望卖得太高，卖得太快。卖房子就要靠性价比、靠品牌、靠营销，有的企业盖了房子也不一定能卖出去，也可能死掉。
我亲历过1989年和1994年的治理整顿，那时比现在难多了。那时候卖一套房子都很难，当时全中国1万多家房地产公司，连续3年全行业利润为负，赚钱的没超过100家。
《21世纪》：有很多企业呼吁救市，您怎样看待这个问题？
王健林：我是非常反对救市的。怎么救？行业需要调整来淘汰一部分企业。
今年“两会”我曾经提交了《关于建立全国性政策性中小企业银行的提案》。我是做民营企业出身的，切身经历过融资的困难，希望中小企业能够获得贷款支持而壮大。而当时我没有说的是，恰恰对房地产行业来说，需要一些有品牌、有实力的大企业。这个行业的很多违规行为，通常都是打一枪换一个地方的小企业做出来的。中国目前有3万家房地产企业，调整到2万家是一个更合理的数量。“难说是福是祸”
《21世纪》：当年为什么会选择与麦格理合作？
王健林：那时候在四家投行的基础上，被麦格理的REITs(房地产信托投资基金)概念吸引了。当时麦格理说服我们的主要理由是国外发展较好的购物中心，无一例外都是通过房地产信托基金作为资金支持的。并且上市公司不能连续三年增发，而只要有好的题材，REITs可以不受限制，每年不断增发。
当时我们花费了很大力气，拿到了批准。我们几个高层还通过考试成为合格的管理人。当时第一期募集5亿多美元的资金已经入账，而且第二期7亿美元也已经签约，首期10%订金已经到位。我们当时的模式是将物业装入资产包后，直接转移到香港，但是国家忽然下令禁止了。只能说是时运不济吧。
《21世纪》：如何评价这段合作？
王健林：如果不是走REITs这条道路，我们可能很早就成为香港红筹上市公司了，万达也不会是今天的万达。但很难说是福是祸。和麦格理的合作让我们学习到了很多管理持有型物业的经验，但如果那时候就上市了，万达可能去年也会加入地王的争夺。
《21世纪》：选择A股上市基于怎样的考虑？
王健林：A股上市，不是为了圈钱。主要有两个原因，一是建立外部监管体制。我是万达的创业者，又是万达一个强势的领导者，人总有老的时候，总有出问题的时候，所以在完善内部监督机制的同时，需要建立一个外部监管体制，使公司真正建立现代企业制度。就像一个外国著名企业家所说的，“我一生最大的成就就是创立了一个百年以后依然优秀的组织。”二是为了员工的利益，使高管持有的股票具有流动性。公司上市以后，会有300多名高管，还有几十名老一点的部门经理，都会获得股份，而且大部分人会直接成为自然人股东，分享企业发展的成果。
“明年我可能不担任总裁”
《21世纪》：再过一个多月，万达将把总部迁往北京，是出于什么考虑？
王健林：我们虽然是将总部迁往北京，但公司的注册地不会变。实际上是在北京设立营运中心。两年前我们做出这个决定，主要是从招募人才的角度考虑，大连留不住人。商业地产不仅仅是盖房子和招商，招商以后还要涉及到后期的维护和管理，人才很关键。初做商业地产时，我们招募了一批家电行业、超市行业的人才，后来我们发现这些领域的经验无法单纯复制到商业地产上。商业地产的人才很难培养，稍有成绩又被其他企业挖走。
万达在扩张中，需要大量的人才。我敢说目前整个集团完全懂商业地产的人不超过10个人。等到我们有30-50个比较懂的骨干，届时公司业务会走上一个新的台阶。
《21世纪》：您自己如何评价万达的商业模式？
王健林：我们是摸索了7、8年，走了很多弯路才摸索到今天的模式。可以说“第三代综合体”很成功。所谓“订单地产”，没有开业前，我们就已经出租了70%。零售业的潜力是巨大的，在中国做商业地产最大的好处是并不愁租。我之选择所以做商业地产，就是因为安全。若干年后，即使万达没有新项目，也会有稳定的现金流。
《21世纪》：在众多房地产公司纷纷开始放权实施区域化管理的时候，万达仍旧是集权管理，出于怎样的考虑？
王健林：在房地产业比较火的时候，这种管理模式会影响扩张速度。但是现在看起来这种模式让万达很安全。正是因为去年扩张速度相对较慢，才使万达今年“免受”地王困扰。
在管理方面，万达跟其他企业还是有些不同的。我们一直培养自己的销售团队，而不是像其他公司一样外包给代理公司。市场好的时候，外包公司销售速度很快；市场不好的时候，完不成任务，外包公司直接选择离开，这时候我们的优势就体现出来了，我们的销售团队都是自己的，为了完成任务会更加努力。
另外，这么多年来，我们企业一直设有自己的质检部，每个项目公司都配有质检员。尽管现在看来这个做法有些笨，也会增加人员劳务费用，但这钱不能省。这样做十几年，公司就会有更好的品牌。
《21世纪》：目前您对公司管理方面还有什么担忧的？
王健林：万达现在才几百亿资产，在国际上几百亿只算是中型公司，但我感觉已经有“大公司病”了。文件传递时间特别长，工作流程不清楚，不同分管领导意见产生矛盾时工作很难执行下去，缺少仲裁机制。违规现象仍然不少，最典型的就是去年3月查处了长春公司领导班子严重违纪。他们利用职权捞取好处，事后公司专门召开了审计通报大会，开除了这几个员工。
我跟员工开玩笑说，到了2010年，公司就应该设立审计中心反腐败了。
《21世纪》：未来您还有什么样的打算？
王健林：明年我有可能不担任集团的总裁，我做董事长，主要任务是做风险控制。我会兼任集团投资决策委员会的主任，今后有可能所有的项目我都不再管。从今年开始，项目的前期，选地、评估、招商、设计都逐渐交给下面人去做，最后我来说YES或NO。每一块地在买不买之前我都要看一下，十几亿的地值得不值得买、适合不适合做商业，我要权衡一下。我会更多让手下的人去判断，这样的模式做两三年以后，如果每单都没有被我否定，证明他们有足够的判断力，那时候我可能真的可以专心做慈善了。
