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温州物业管理条例实施近两年 缘何依旧未解?
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《温州市物业管理条例》(以下简称《条例》)正式实施(2017年5月1日)已有近两年时间,这部《条例》是否如当初市民所期待的那样,成为治理温州物业管理乱象的“猛药”了呢?

记者走访了温州多家小区、物业公司及相关部门,却发现因为缺乏配套细则,面对小区面临的各种物管难题,这剂“猛药”常常“失效”。

难题一

业委会换届财务移交难

账务管理混乱、公款私存等问题,是物业管理纠纷中最为突出的问题之一。两年前,市区东方大厦业委会换届风波就曾引起社会的广泛关注。东方大厦位于市区飞霞南路,每年光是外立面的广告收入就高达六七十万元。然而该小区自第三届业委会换届以来,财务移交问题一直困扰着历届业委会。

第三届业委会主任吴某离任后,还常年掌握着上百万元小区资金。

记者前去采访时,吴某回应道,他认为后来当选的业委会成员一心盯着钱,没认真为业主们办事,一旦把经费移交,对方会把钱乱用完。

一波未平一波又起,第四届业委会主任涂某离任后,拿走两万元经费。

“工资两万元算起来还不够,要算的话一个个月帮我算起来。他要钱(工资)算给我了,我有多余的,还给他们。”涂某说道。

从2013年开始,东方大厦的收支账目便从未对外公开,业主们对此颇有意见。

《条例》第二十二条等规定,业主组织改选后或者业主组织成员职务终止后,不得拒不移交其所保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有关财务凭证、档案等文件资料。业主委员会不按时移交的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令其限期移交。

然而实际效果又是如何呢?

“我们街道去管过,甚至联合鹿城房管部门一起发通告,要求他们移交,但到最后他们也没有移交。街道没有制裁的(权力)。”鹿城区五马街道办事处物管办负责人王春晖解释道。

记者注意到,《条例》已明确,业主委员会成员侵占、挪用业主共有财物的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,处一千元以上五千元以下罚款。那实际执行情况果真如此吗?

鹿城区房产管理中心物业管理科科长郑海静说:“针对小区业主的共有财物,它(《条例》)写的是业主委员会等业主组织及其成员不得侵害,也就是说他在任期内干这个事情是不行,如果不在任期内,他就是业主嘛,对业主就没有约束力,没有处罚。”

令人尴尬的是,作为日常监管部门没有实际处罚权,而有处罚权的主管部门认为自己管不到这一领域,这种割裂状况严重影响了《条例》的针对性和有效性。

如今,东方大厦第六届业委会也早已走马上任,他们对上几届财务移交的工作可谓费尽心力,总算略有起色,包括第三届业委会主任在内,大家正在陆续移交资金。

难题二

小区维修资金筹集难

小区的资金问题一直是个复杂话题,一方面是难管,另一方面是难收。随着住宅使用年限的增长,维修则成了业主和物业公司的棘手事。

众所周知,物业专项维修资金是住房保修期满后,专项用于住房共用部位及设施的维修、更新所需的资金。住房日益老化后,动用该笔资金的需求也在不断攀升,资金余额不足的问题逐渐凸显,续筹难的矛盾更是成为困扰物业管理工作的另一大难题。

在《温州市物业管理条例》实施之前,有不少市民曾向记者投诉,他们十几年前购买的商品房,在过了八年质保期后,整栋房子出现不同程度的漏水。但物业专项维修资金所剩无几,难以负担整栋楼的维修费用。

这种老旧小区物业专项维修资金不足的现象,在温州普遍存在。按相关规定,业主分户账面的维修资金余额,不足首期交存额30%的,业主应当按照规定续交维修资金。以7层到17层的小高楼为例,一户每平米需再交78元,一百平米至少要续交7800元。

鹿城区昌盛锦园业委会主任王国华说:“续筹的难度相当大,假如让其他住户来承担这部分维修费用,也是很难的。”

根据《温州市物业管理条例》第四十二条等规定,业主拒不续交物业专项维修资金的,业主委员会、居民(村民)委员会、社区组织或者物业服务企业可以通过书面催交,督促其限期交纳。虽有相应的规定,但难以实施。

“用完了话,就要业主重新缴纳。小区的业主再缴维修资金的困难很大。”鹿城区绿景大厦业委会主任姜振麟说,“小区电梯用的时间一长,故障率会逐年增多。最近这几年故障率就比较高,平均一台电梯一个月三次(维修)左右,一年下来,维修费用要十几万到二十万元。”

市物业维修资金管理中心主任薛化雨说:“2017年5月份,我们市的物业管理条例出台之后,物业维修资金续筹也有起色,但总体情况仍不容乐观。2018年以来,只有几个小区过来续筹了维修资金。从宏观的面来讲,这个比例是很低的,很多的老旧小区,现在钱用得差不多了,但就是续筹不起来。”

温州市物业管理行业协会会长李一文说:“我希望通过呼吁,把维修资金的续筹细则建立起来。”

难题三

拖欠物业费却管不了

此外,还有一个问题值得关注,那就是业主拖欠物业服务费的现象。

根据《温州市物业管理条例》第四十条等规定,业主无正当理由拒不交纳物业服务费的,业主委员会、物业服务企业可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出录入个人信用信息档案的申请。

“每年都会有人不交物业费,而且有几户人家历年都不交。你要是不交的话,肯定给我们的管理带来困难。”浙江骏尚物业管理服务有限公司项目经理韩建珍说,《条例》有规定,物业可以向街道反映这种事,可街道方面回复,他们管不了这事。

鹿城区松台街道办事处城管城建办主任金灵立解释道,街道没有执法权,他们如果收到类似申请,按理应先联系房管部门等主管部门,现在的问题是,街道找不到一个具体的实施细则。

鹿城区五马街道办事处物管办负责人王春晖称,《条例》的规定内容比较宽泛,具体怎么执行,有关部门去年开始到现在还没定下来,街道在基层操作确实很难。

鹿城区房产管理中心物业管理科科长郑海静说,机构改革后,他们没了执法证,也就没有了执法权,更没权力处罚业主,“我们现在也很头疼,我们现在连找业主谈话的权力都没有”。

“这个是诚信管理的问题。”温州市业主委员会协会会长蒋成富说,希望政府部门,特别是住建部门,能把责任尽到位,尽快出台实施细则。

关键点

《条例》没有配套细则

据悉,《条例》出台前,曾经过大量的社会参与和讨论,连在市人大常委会审议的次数,也是迄今为止最多的“三审”。而配套出台一部实操性强的细则,呼声颇高。

温州市住房和城乡建设局物业修建管理处副处长荣万能说:“法律《条例》出台以后,目前我们有两个细则在做,一个是《温州市业主大会和业主委员会指导规则》,还有一个是《温州市物业服务企业信用信息管理办法》。这项工作从去年就开始了,我们去年年底也邀请了法律专家对两稿的基础进行法律审核,目前整个大的框架没有大的问题。但困难比较大,因为涉及调整的利益比较多,实施细则还要考虑周全一点。这项工作我们一直在反反复复不断修改和完善中。”

温州大学瓯江学院法学系系主任毛毅坚评论道:“《条例》作为一部地方性的立法,它有着积极的作用,但是它在实施过程中遭遇了瓶颈,到目前为止没有任何细则是可以征询的。所以我在这里呼吁,任何一部立法,它除了要做一些原则性的规定、框架性的规定,我们还要使它落地、要接地气、具有可操作性。我希望相关的部门能够早点出台相应的细则,使这部法律能够真正地用起来、管起来,真正地造福于温州这座城市和温州的老百姓。


 

来源:温州晚报 责任编辑:林立   

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