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珠三角厂房经济模式的前世今生
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 (关键词:模式 经济 厂房 珠三角 工业 工业园 产业 土地 东莞 一个)
  

  珠三角的村镇厂房开始大规模兴建始于上世纪80年代,改革开放后的国门大开,数量庞大的外资、港资、台资企业蜂拥而入,地方政府一时间根本没有力量去提供足够多的厂房,更谈不上进行长远的规划。在市场力量的推动下,民间的力量参与进来,农民在田里把厂房建起来,虽然不合法不合规,却顺应了制造业发展的需求,显得合情合理。

  历史选择了东莞并非偶然。东莞靠近深圳、香港,依托香港这一自由贸易港的带动,东莞成为世界加工基地有地理上的优势。其次,东莞作为全世界电脑零部件、服装、家具的生产基地,产业链完整,只要几个龙头企业进入,其产业链中相关联的配套企业会很快跟进,对这些配套企业来说,多数规模较小,因此租用厂房就成了最佳选择。更重要的是,将农田改建为工业用地,比改建成商业用地收益更高。同样一块不到100平方米的土地,改建成厂房比改建成商品房年收入要高10万元以上。

  经过30年外向型经济的发展,珠三角的社会结构和利益分配体制已渐渐趋于固定,特别在那些厂房、工业园密集的村镇,大量外商投资和外来劳工的涌入,本地居民不由自主地介入到物业领域,衍生出庞大的“地租经济”市场和农村食利阶层。有知情人士透露,东莞随便一个镇都有700万~800万平方米的厂房,年租金收益达5亿~10亿元,在东莞本地居民的收入结构中,租金收入占了50%以上。

  但随着金融风暴波及国内,大批制造业企业倒闭或向外转移,以制造业为主的村镇工业物业出现大量空置,租金回报也跌至新低,“土著”们坐等收租的生存方式面临重大的调整。

  村镇厂房的使命结束

  然而,这一切在商国臣看来并非偶然,他认为村镇厂房已完成了在中国工业地产第一阶段的使命,已经是时候退出历史舞台了。“即使没有金融危机,村镇厂房也会被淘汰”。

  到过东莞的人都会发现这样一个特点:东莞到处都是厂房林立,难以分清哪里是市中心、哪里是工业区。商业、住宅、工厂交杂在一起,虽然生活十分富裕,但生存环境却很恶劣。在很多村镇,工业污水未经处理就直接排放,环保设施十分滞后,而工业与居住环境的混杂又使得污染范围增大,严重影响生活质量。

  另外,这种经济链条十分脆弱。一个有一万个工人的劳动密集型企业,他们在厂房周围租房、消费所形成的经济圈基本上相当于一所大学,但是由于工厂只做出口代工,在产业结构上来说只相对于国外品牌的一个车间,抗风险能力十分弱,一旦倒闭,除了厂房租赁受到影响外,整个周围的经济圈都将覆灭。

  在目前的发展模式下,村镇工业用地的布局缺乏规划几乎是不可避免的。一般而言,各市的土地处置权下放至镇一级政府,土地的处置权落到了拥有土地的镇、村、村民小组手里。在招商引资过程中,投资者首先要与以上农村基层组织通过谈判的方式明确使用土地的条件,然后村、镇负责向市级国土部门提出用地申请并确保取得各种用地的批准文件。只要村、镇同意出让土地,市级土地管理部门通常会同意,要多少地就给多少地。这是目前村、镇级工业园开发常用的模式,直接导致目前村镇工业用地开发建设长期处于“需求主导供给”的状况,也就等于放弃了政府对土地开发必要的宏观引导,也导致集体土地的开发权、处置权处于政府的监控之外。

  珠三角应转向发展现代工业园

  “这样的发展模式很糟糕,以后要重新做产业布局和产业规划也很困难”。在商国臣看来,随着产业结构调整和经济模式升级转型,村镇厂房的使命结束,工业地产的升级转型已迫在眉睫。

  “我们迫切需求一种新的工业物业形态,来承接新的产业结构和经济模式。中国新经济环境下的工业要向高科技、信息化的产业链顶端升级,太需要生产的土壤了。这新型的工业物业必须为企业提供全方位的服务——物业管理、人才引进、优惠政策等等,还必须具备产业聚集的功能。”商国臣认为,即使是开发商开发工业园,现在看来开发模式仍然是很落后的,虽然建满了厂房,但缺乏配套,对于园内企业来说仍然是单打独斗的局面。例如一个工业园里面,经常会见到这样的场景:一个制鞋厂旁边是一个电子厂,在产业上完全没有关联。而成熟的工业园应该向产业聚集的方向发展,例如一个服装产业园,里面应有制衣厂、拉链厂、纽扣厂、服装设计等相关产业链,除了生产车间以为,还有商务中心和展示中心,可以做一些相关的服装展示活动的策划,国内外买家可以直接到展示中心看样品,形成一条完整的产业链。

  而工业园里的各个工厂也不需要自己去建宿舍,工业园提供集中的宿舍和物业管理,出租给工厂。同样的,食堂、文化娱乐场所也可以由开发商统一提供。这样改造之后,整个产业配置、资源整合能力都有很大的提高,具有很强的竞争优势,严格来说珠三角还没有出现这样的现代工业园。

  “建设这样的工业园仅靠市场力量是不够的,需要政府来牵头。房地产属于消费型地产,而工业地产实际上属于政治型地产,跟当地的经济产业和GDP是联系起来的。开发商脱离了政府的支持,几乎是不可能成功的。例如周边道路、交通的市政建设,产业政策、人才供应服务等等都需要政府来提供。在现在经济危机的环境下,这类工业园一定会吃香。”商国臣说,广州总部经济园区、高科技产业园区和高科技商务园区并未受金融危机大的影响,这就是很好的例子。广州科学城、民营科技园、天安节能科技园、沙湾珠宝产业园等物业目前的空置率低于3%。

 


 

来源: 责任编辑:李曼   

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