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易宪容:调控政策尚待明朗 今年房市走向难断
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 (关键词:今年 走向 调控 政策 房地产 土地 经济 房地产市场 泡沫)
  

  信贷、税收和土地等调控政策是否深化及政策调整的效果如何,都将对今年国内房地产市场走向影响深远。目前房地产调控政策调整的不确定性,预示今年房地产市场走向也存在较大不确定性。

  去年国内房地产市场出现了前所未有的过度繁荣,这是政府实施过度优惠的房地产政策特别是房贷政策的结果之一。面对国内房地产泡沫不断上涨之势,笔者认为,今年国内房地产市场的走向,将主要鹊发展。可以看到,当全球经济出现衰退、特别是中国经济出现全面向下调整时,世界各国的房价都处于下降通道,唯独中国的房价却“不跌反涨”,甚至还出现了暴涨。这一现象是与经济和生活常识严重背离的。要看到房价短期快速飙升的危害性,但是,鉴于目前大多数地方政府仍将房地产业发展作为经济增长的主要动力时,要想让中国的房地产市场真正回归理性并非那么容易。

  对此,有必要进行一次类似“二次房改”这样的制度性改革,以此来调整房地产业各方的利益关系。确实,中央经济工作会议也希望,通过增加居民的住房消费来推动房地产市场发展,让房地产市场建立在以消费为主导的基础上。但是,如果不严厉遏制和打击房地产投机,就势必还会继续推高房价,那么居民的住房消费从何而来?其实,国人都知道房地产市场存在着巨大的泡沫、85%居民没有支付能力购买住房,但这个问题不通过重大的制度改革、不通过果断的政策调整能完成吗?

  所以,推进制度性改革来调整中国房地产市场的各种利益关系,可以促进房地产市场及中国经济的持续、稳定发展,这将对中国房地产市场的未来走向产生深刻影响。

  其实,上述四个方面的分析都涉及政策的调整。笔者认为,今年国内房地产市场究竟会朝着哪个方向发展,关键还要看涉及房地产市场发展的相关政策将如何调整及调整的效果会如何。可以说,当下房地产调控政策调整的不确定性,决定了今年国内房地产市场走向也具有很大的不确定性。

  2010年中国楼市走向:房地产大泡沫后不温不火

  2009年:应急与投机催生房地产大泡沫

  2009年房地产泡沫堆积速度之快,让人瞠目结舌。

  从年初的黯淡,到3月转入大阳春,5月之后有越来越多的投资客进入房地产市场,象征着房地产市场步入炎夏。而到年末,12月16日《福布斯》评选7大金融泡沫,中国房地产成为位列第二位的近在眼前的金融泡沫。评语如下:中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况,开发商严重依赖金融高杠杆和所谓“价格永远上涨”的概念。

  有数据可以印证上述结论。有数据可以印证上述结论。中国指数研究院的2009年度报告显示,2009年11月,20个重点城市中,12个城市成交均价超过历史最高水平,其余8个城市也已接近历史最高水平。北京在2009年商品房均价上涨幅度已经超过60%,而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了50%以上这一低估的房价涨幅计算:三城市房价的涨幅都超过了G D P的5倍。这意味着,目前的高房价是无法兑现的,一旦多数人持房按照市场价兑现,楼市泡沫立马崩溃。

  2009年的房地产泡沫是救市政策与投机性政策的产物,2008年底出台的131号文拉开救市序幕,时隔一年评价,所有针对房地产的优惠政策都如愿以偿收到了三大效果:低息与信贷、抵押拉长融资杠杆、降税和征地培育购房者、缩短房地产周转时间,最终结果就是房地产价格疯涨。甚至各个经济区域尚在纸面的规划,都成为抬高房地价格的理由。

  直到今年年底之前,政策都在鼓励投资者购房,财政部关于契税、印花税和土地增值税的税费优惠,加快了房地产交易的流转速度,地王与楼王支撑着捉襟见肘的地方财政收入,这一目标也超额完成———地方政府财政收入中土地出让收入占比高达50%以上。
 

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来源:搜房网综合整理 责任编辑:昭进   

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